波士頓郊區的房價回升

雖然目前麻州整體的房地產市場還是比較持平，但有部份市場的房價已經開始回升，根據 Warren Group, a Boston-based real estate publisher and data company，像是 Acton, Dover, Concord, Lexington, Needham, Newton, Sherborn, Wayland, and Weston 等區的 single family 房價在去年就已經回升，從 Lexington 成長 1.1% 到 Dover 的 13.6%。

這些城鎮都有一個共同點，就是學區好且經濟成長穩定，算是比較富裕的區，也是大部份的人喜歡進的區，這樣的區通常在經濟不好時的抗跌性高，一旦經濟好轉，房價回升很快。

另外就麻州整體大環境來講，就業率開始趨於穩定 (7%)，特別是在生物、高科技及金融服務等領域，加上天氣會愈來愈好，現在最大的問題就是市場上的房子數量 (inventory) 不夠，很多賣家擔心市場尚未復甦，所以延遲出售計畫；有計劃的賣家想等到春天過後天氣更好一點、人氣更旺一點再行出售，因此導致現在的買家選擇有限，不容易買到想要的房子 (參考閱讀：價格戰)。

飛利浦學院面試心得

今天的主題跟房地產並沒有直接的關係，不過學校總是大家在考慮買房子時的重要因素之一，所以往後在我的部落格上會陸續帶到與學校相關的東西，希望能給大家多點資訊。

飛利浦學院 (Phillips Academy) 是位在麻州 Andover 一所相當頂尖的私立寄宿中學，之前有機會幫一位即將從國中畢業的臺灣小朋友申請該學校，昨天剛好是學校面試，所以想分享一下該校面試的經驗與心得。

該校位在 Andover 的 downtown 附近，大概從波士頓開車 30 幾分鐘左右，校園本身算是 decent size，有一個很優美的鐘樓，學校的歷史很悠久，這也反映到校園本身的建築物。一進到 Admission 中心，並沒有一種頂尖貴族學校的距離感，校方人員及學生的互動相當 casual，倒是來面試的學生穿著打扮很正式。

面試一共分兩個階段：校園參觀及面試，前後的時間加起來大概 1-2 小時左右。

校園參觀的部份是由該校的學生負責，飛利浦的情況是將小朋友跟父母各自由不同的學生帶開，分開參觀學校，途中小朋友跟父母可以跟該學生暢所欲言，聊有關學校的事、問問題，這可以幫助小朋友及父母多瞭解學校，知道學校重視哪些事情和想要找什麼樣特質的學生，對面試及 essays 上的回答有很大的幫助。通常學校也會找背景比較相似的學生來做校園介紹，以營造親切感並減少緊張的氣氛。

從跟飛利浦學生的對話，我感覺他們非常聰明、有想法，知道自己要什麼，因為學校在課業上很 demanding，對課外活動的要求也很高，所以學生們要很會管理自己並妥善運用時間，同時學校也很重視學生有沒有獨立自主及一個 nice personality。

校園參觀完畢就進入到正式的面試，這時校方會請面試員將小朋友帶到一個小房間，進行一對一的對話。面試的過程就像在聊天，氣氛相當輕鬆，幾個重要的問題像是為什麼你會選擇我們學校？為什麼是寄宿學校？你平常都做什麼樣的活動？你跟朋友如何相處？小朋友面試完面試員會跟父母進行對話，以確定父母的問題得到解答。

雖然面試不是申請結果的唯一考量 (essays 及 SSAT 是其它關鍵)，但是面試員因為見過小朋友並跟小朋友互動，所以她/他的 comments 有相當的影響力，面試員本身的個性和態度以及能不能跟小朋友產生正面的互動，是影響面試成功重要的關鍵。

價格戰

最近的市場似乎有點呈現小 crazy，可能很多人的想法覺得現在還是買方市場，所以應該可以慢慢地跟賣方議價，並用好的價錢買到好的 property，但從我最近這幾個星期的經驗看來，要在好地點買到好的 property，買方幾乎都是用"搶"的，而且通常是 multiple offers，所以價格都不會比太低，特別是本身 condition 不錯、學區好、交通好的房子。

以 11 King Street Newton 當天的 open house 來說，一共來了將近 90-100 人，整個房子幾乎都被塞滿，有 1-2 組 parties 是時間還沒到就在外頭等。當天也跟很多人聊到，聽到的都是抱怨市場上的好房子不多，所以一有不錯的房子出來，大家就很興奮的跑來看，加上天氣沒有太冷，更讓人有動力出來，因為這樣可觀的人數，隔天我們就收到了 multiple offers。

所以現在的買主要有心裡準備，好的房子通常都會遇到所謂的 "價格戰"，主要的原因就是市場上的 inventory 不夠多，選擇有限，但是很多 able, willing, ready 的買家都已經蓄勢待發，所以如果妳/你的心裡對價錢還有點不確定或沒有準備好，或是都還沒有做 pre-approval (特別是 first time home buyers)，導致動作不夠快，這些都會影響你的 offer，讓它變得不 attractive，無法打贏這場價格戰。

Newton open house - 11 King Street

有計劃在 Newton 找房子的朋友，可以看看這棟在 Newton 北部 Auburndale 的 single family (方向座西南朝東北)，這是我的 teammate Michelle 的新 listing，一共 3bed/1.5bath (1,495 sq.ft.)，有個後院和 one garage parking (detached) 及 driveway parking，listing price 為 $539,000 ($360.5/sq.ft)。

學區方面，小學是 Burr School，中學是 Newton North High School，學區的相關資訊可以參考這裡。地點很方便，開車 2 分鐘可以到 Auburndale Commuter Rail Station 或直接上 Mass Pike I-90，開車 5 分鐘到 Green Line D Woodland station，附近有 Shaw's Supermarket (開車僅 1-2 分鐘)，地點可以參考這裡。

Charming side-entrance Colonial features a large eat-in kitchen. Fireplaced living room opens to enclosed porch. Side staircase provides great flow while details such as hardwood floors, crown molding and wainscotting give the house a feeling of substance.

Open house: January 22, 2012 1-3PM

波士頓的租金市場僅次於紐約為全美第二高

根據最新 rental market tracker HotPads 的報導，2011 年全美的租金市場普遍很 hot，而波士頓的房租更是僅次於紐約成為全美第二高，以一個 2 bedroom 每個月租金的 listing price 來說，在波士頓及波士頓西邊的郊區平均價位大概是稍稍低於 $2000/month，而排名第一的紐約大都會區則是達 $2500/month。

紐約是全世界屬一屬二的國際級大都市，人口的稠密度跟集中度是波士頓所不及，特別是曼哈頓市中心，租金高居全美第一我相信大家不會太訝異，但是一個小小的波士頓市場租金竟能高到排名全美第二，倒是另許多人吃驚。

其實波士頓市區附近的生活物價水準跟紐約差不多，加上對金融、科技、及生物醫藥人才的強勁需求，所以吸引許多高薪的白領階級，因此帶動居住需求，特別是租屋 (目前波士頓的 apartment 空屋率僅達 1%)，而房東知道房客有能力支付，租金幾乎每年都在上漲。

從目前租金市場的走向來看，房租還是居高不下，這樣的狀況如果不改變，根據 Hamilton Co. CEO Harold Brown 的看法，不但房客會擔心，如果房東繼續漲房租，到時候有可能市場會出現反彈，像是房客會轉向與家人同住或是買房子住，或是甚至市場會出現 rent control，這對目前許多正在新建的 properties 來說到時候有可能會面臨房子租不去的挑戰。

麻州 oil heat system upgrade

最近在與客戶看房子時，發現許多有 oil heat system 的屋主都開始在油管上加裝保護套 (protective sleeves)，這是一件好事。其實從去年的 September 30 起，麻州就開始執行這項 upgrade 計畫，規定所有家中有 oil heating system 的屋主都必須加裝 oil safety valve 或是 oil supply line 配合保護套，以避免漏油的情況發生。

其實在 January 1, 1900 之後安裝的 oil heating system，大部份都已經做好上述的保護措施，因為當時的 state fire code 有規定執行這樣的法令，但是還是建議買主在購屋前仔細 double check，確定屋主有 compliance，以保護買主的權益。

對屋主來說，進行這樣 upgrade 的成本大概在 $150-350 (包括人工、材料、permit fees)，但是這個動作不但可以避免油管因老舊爆裂所需花費的維修成本，同時更可以避免因漏油造成對周遭土壤或地下水的破壞 (通常環境清理的費用要高達幾萬塊美金)，這對屋主的房子及居住品質都會帶來一定的保障。

想多瞭解這項法令的朋友可以參考這裡：

http://www.mass.gov/dep/cleanup/laws/hhsl.htm

波士頓租屋 1/18

最近仍陸陸續續被問到出租市場的情況，剛好手邊有些屋況不錯的 listings 在 Brighton/Allston, Cambridge, and Brookline，有興趣的朋友可以參考看看：

1. Brighton：全新 modern 2bed/2bath (1,100 sf) 公寓在 Chestnut Hill Ave，木頭地板，步行五分鐘到 Green Line B 站 Chestnut Hill Ave or Chiswick Rd，近 Boston College & Brighton Center & Cleveland Circle，1 garage parking and outdoor parking，in-unit laundry，small dogs or cats are ok (under 25lbs)，租金包含水、污水處理、剷雪服務、停車等。租金每月 $2,500，2/1 可搬入。

2. Allston：屋況很好且非常乾淨的 2bed/2bath (958 sf) 公寓在 Kelton St，新廚房跟浴室，步行五分鐘到 Green Line B 站 Allston St or Warren St，靠近 Boston University，2 assigned parking including 1 garage parking，in-unit laundry，no pets，租金包含水、瓦斯、污水處理、剷雪服務、停車、游泳池、運動設施、儲藏室、警衛等。租金每月 $2,200，2/1 可搬入。

3. Allston：屋況 ok 很乾淨的 1bed/1bath (500 sf) 公寓在 Kelton St，步行五分鐘到 Green Line B 站 Allston St or Warren St or Griggs St，靠近 Boston University，street permit parking，shared laundry in the building，no pets，租金包含暖氣、水、污水處理、剷雪服務等，租金每月 $1,350，3/1 可搬入。

4. Cambridge：屋況很新的 modern studio (537 sf) 在 Chestnut St (Cambridgeport)，1 garage parking，近 Central Square，in-unit laundry，no pets，租金包含水、瓦斯、污水處理、剷雪服務、儲藏室等，租金每月 $1,700，可立刻搬入。

5. Cambridge：屋況 ok 很乾淨的 2bed/1bath (750 sf) 在 Parker St Cambridge (Harvard Square)，步行 10-15 分鐘到 Harvard Square T station，street permit parking，shared laundry in the building，pets negotiable，租金包含暖氣、水、污水處理、剷雪服務、儲藏室、及傢俱，租金每月 $1,900，4/1 可搬入。

6. Brookline：屋況非常新的 1bed/1.5bath (828 sf) 在 Chestnut Place，步行 10 分鐘到 Green Line D 站 Brookline Hills station，1 parking space，shared laundry in the building，no pets，租金包含冷暖氣、水、瓦斯、污水處理、剷雪服務、游泳池、警衛，租金每月 $1,950，2/1 可搬入。

7. Brookline：屋況不錯且地點方便的 1bed/1bath (600 sf) 在 Sewall St Coolidge Corner，步行 5 分鐘到 Green Line C 站 Kent St or Saint Paul St station 或是 Green Line D Longwood station，1 parking space，shared laundry in the building，no pets，租金包含冷暖氣、水、瓦斯、污水處理、剷雪服務，租金每月 $1,900，4/1 可搬入。

有興趣的朋友可以連絡我，我會附上圖片，另外就是上述的 listings 會需要房客支付半個月到一個月的仲介費。

買房所發生的費用：Closing Costs

在美國買房子除了之後每個月的貸款外，在成交前(時)還有一系列的費用需要支付，這樣的費用一共分成兩部份 (總共的費用大約是房屋售價的 3-5% )：

1. General Loan Fee (這部份的費用是申請貸款所發生的費用)：

Application fee：你的 lender or broker 幫你處理並進行申請貸款的費用, 約在$300-500 (有些 lender 會因為想要得到你的生意把這筆費用拿掉)

Credit report fee：又叫 "credit check fee"，就是 lender 幫你叫出並審核你的信用紀錄，這項報告可以決定要貸給你多少錢，一般費用在 $30 以內，但也有人付比較多 (雖然個人可以申請一份免費的報告作為參考，但是 lender 通常會親自 run 一份，確保報告正確性)

Document preparation
Origination fee：通常是貸款費用的 1%，又稱 "point(s)"，1% = 1 point。這筆費用通常可以 negotiate，有些比較大的貸款通常可以要到低一點的費用，有些 lender 會把這筆費用加到貸款裡，也有些一樣因為想得到你的生意把這筆費用拿掉

Appraisal fee：房屋估價費，通常銀行或借款機構會請一位專業的 appraiser 到你要買的 property 進行估價，目的是幫助銀行或借款機構瞭解買方所出的 offer price 跟房子本身的價值間的差別 (如果)

Taxing service
Underwriting

2. Title & Closing Fees (這部份的費用是跟房子本身相關及其他成交費用)：

Appraisal (房屋估價費)
Attorney fee (律師費)
Credit report
Flood certification
Postage/courier/overnight mail fee
Survey
Title work (search, plat drawing, name search, endorsements)
Title insurance
Recording fee

產權、保險、等

Market update

有好一陣子沒有更新我的部落格了，想跟讀者們說聲抱歉，最近因為忙於幫許多買家找房子，特別是在 Brookline, Newton, Lexington, Lincoln 等區，感覺市場逐漸熱絡了起來，看房子的人也多了起來，買家方面也開始變得相當積極，一旦有好的 property，特別是在 Newton 及 Brookline，由於該地區舊房的比率高，因此一旦有價格合理、地點好、新裝修過的房子出現，買家出手下 offer 的速度相當快。

根據美國 Mortgage Bankers Association (MBA) 的報導，全美的房地產市場已經出現 measurable improvement，申請 mortgage 的人數也開始增加。另外，根據 1 月份最新的 NAHB First American Improving Markets Index (IMI)，目前全美有 76 個 markets 在過去 6 個月的房價、就業率及新建房屋數目都出現穩定上升的趨勢，較 12 月的 41 個市場比較起來成長了一倍。以這樣的趨勢來看，房價可能會開始穩定回升。

另外一個助長房市成長的原因就是連創歷史新低的 interest rates，目前平均的 30-year fixed-rate 已經連續六個月出現低於 4.00 % 的紀錄，就這個星期來說平均為 3.89%，15-year fixed-rate 平均為 3.16%。如果在這個時間點計劃買房子，並能在未來的 15-30 年都鎖定這樣的低利率，對買方其實是一件不錯的事。

同時，市場上有愈來愈多的買家對專業且值得信賴的房地產人員的依賴度增加，根據 NAR 的數據顯示，目前有接近 90% 的民眾是透過 real estate broker 買房子，主要是因為房地產人員對市場的熟悉度以及他們本身的經驗、資源和談判交涉能力，還有對市場及房產本身內幕的瞭解，加上你不需要付任何費用。

其實買賣房子的交易過程中有許多 tricky, challenging 的事項，如果買主不熟悉並直接跟賣方經紀人接洽，要知道賣方經紀人是站在保護賣方的立場，所以對買方並沒有權利跟義務主動揭露所有關於房子的資訊，這會是一個值得注意的地方。能夠找到一個喜歡並值得信賴的房地產人員，維持良好的關係，在買賣房子的過程中會順利許多，你的權益也能夠更受到保護。

1514 Beacon Street Condo

今天去看了一棟剛剛 list 到市場上的 Brookline condo，在 Beacon Street 上 (剛好介在 Washington Square 和 Coolidge Corner 中間)，是一棟典型的歐式巴洛克建築 - The Stoneholm。建築師是 Arthur Bowditch (Boston Paramount Theatre 也是他的設計)。該大樓是 1905 年建造的，裡頭共有 31 個 units。

該 unit 因為被設計師 remodeled 過，所以很漂亮，也很有現代感 (特別是在廚房的部份)，但又帶點 sophisticated/retro 的感覺，深褐色的木頭地板、挑高的天花板、典雅的牆邊裝飾、水晶吊燈和大片窗戶，視野很棒，整個屋子看起來也很明亮、很高雅。 該 unit 有 2 beds 2 baths，還有 in-unit washer/dryer，整個 living area 為 1,270 sf，condo fee 接近 $700/month (including heat, hot water, etc)。

在 Brookline 要找附車位的 condo 不是很容易的一件事，以 Stoneholm 為例，並不是每個 unit 都附車位，僅部份 units 才有，像是該 unit 就沒有，所以現任屋主每個月付 $175 在大樓旁邊租車位。

該棟 unit 目前的 listing price 是 $649,000，跟附近的 2bed 2baths condo 相比，每個 sf 的價格大概高出 $100 左右 (主要因為是設計過的房子)。就 location 來說，因為介在 Washington Square 和 Coolidge Corner 中間，大樓對面就是 C Line 綠線，生活機能相當便利，很適合追求高質感生活、又想進駐 Brookline 的買家。

波士頓市場為全美第四值得關注

Trulia.com 最近發表了 2012 全美最值得注意且市場最有機會回升的五大城市，其中東岸的波士頓，特別是 Cambridge-Newton-Framingham 等地，是排名第四。

Cambridge-Newton-Framingham 的市場由於受到強烈的就業機會驅動，使得房價相對抗跌，加上當地居住品質良好，地點上有點偏郊區，但距離波士頓市中心又不算遠，一直都吸引許多喜歡住在郊區、擁有較大居住空間但機動性、便利性也高的 homeowners。同時，根據 Trulia.com，Cambridge-Newton-Framingham 等地也是 the most serached towns in Boston。 

排名第一跟第二的城市都在德州，分別是 Austin 跟 Houston，主要是受惠於穩定的就業機會及當地的新建設所賜。排名第三的是加州的 San Jose，第五名是紐約的 Rochester。

New year 2012

往年波士頓的聖誕節和新年期間都會下雪，所以常常到處都是白藹藹的一片雪景，氣溫也會降到攝氏零度或甚至以下，但是今年倒是相當反常，沒有下一點雪，溫度也都在零度以上。

這是往年在 Franklin Park 的雪景，很典型的波士頓冬天，也很有過節的感覺，雖然今年的冬天是個暖冬，但還是覺得應該來點雪景，才像在波士頓。

Wish you and your family a joyful, prosperous, and healthy new year!