Residential exemption

對於要買房子的朋友來說 (尤其是首次購屋者)，最好要知道 residential (tax) exemption。在麻州有很多城鎮，像是 Boston, Cambridge, Brookline, Somerville 等都有 residential exemption (但注意並不是每個城鎮都有提供，像是 Newton, Needham, Belmont, Lexington, Arlington, Winchester, Wellesley 等就沒有)。

所謂的 residential exemption，就是當地政府鼓勵 homeownership 的一種方式，只要在上述城鎮買來自住用而非投資用的房子 (primary residence)，每年都可以少繳一點房地產稅，至於減免的金額多少，則由當地政府決定。

在美國的房地產稅是根據房子的評估價 assessed value，再配合每一個城鎮所訂的 tax rate 計算出來的 (如果 tax rate 是 15，就表示每 $1,000 的 assessed value 要付 $15 的稅)。比如說一棟 assessed value 為 $500,000 的 single family，tax rate 為 15，那麼該棟房子的每年的房地產稅就是 $7,500 ($500 x 15)。

但若是該城鎮有提供 residential exemption，比如說金額是 $1,500，那麼 $7,500 再扣掉 $1,500 就是 $6,000，這就是屋主該年度要繳的房地產稅。跟 tax rate 一樣，每個城鎮的 residential exemption 金額也不同。下面是 2011 麻州幾個城鎮的 tax rate 和 residential exemption (資料是來自每個 town hall 或是 city hall)：

Boston：

Residential $12.79 per $1,000 assessed value
Residential Exemption $ 1,594.85

Brookline：

Residential $11.30 per $1,000 assessed value
Residential Exemption $1,837.46

Cambridge：

Residential $8.16 per $1,000 assessed value
Residential Exemption $1,601.20

Somerville：

Residential $12.71 per $1,000 assessed value
Residential Exemption $1,738.02