投資 Multi-family

現在在市場上有愈來愈多的買家對 multi-family 的房子感興趣。

所謂的 multi-fmaily 就是有兩戶以上的家庭且個別有獨立出入口的房子，通常最常見的就是 two-family，也就是有兩個 unit 一上一下 (up and down) 或是  side by side。這樣的房子很適合買家自己住一戶，再把另一戶出租 (或者是純投資把兩戶都出租)。因為兩戶房子基本上是連在一起的，所以買主比較容易管理和收房租，如果房客有任何需求或東西需要維修，身為買主的房東可以就近照顧。

除了 two-family 外，也常看到三層樓的 three-family (見下圖，又叫做 triple-deckers，Cambridge 一帶很多這樣的房子)，很多都是後來改成 3-unit condo，屋主再將每一層分租或分售。

在現在的房地產市場，很多的 two-family (像是在 Boston 的 Brighton, Allston 或 Newton 等地) 價格約在 $500,000-600,000，跟一個 single family 的價格差不多，但好處是可以出租 (尤其是現在波士頓的租金節節升高)，因此吸引許多投資型買主 (特別是手上現金多的買主)。

以下面這棟目前在 Allston 的 two-family 每一戶 unit 是 2bed/1bath 為例，它總共的 living area 是1,728 sq.ft.，有 4 個 parking spots (off-street)，現在的 list price 是 $519,000，每年的房地產稅是 $4,950 (約在房價的 1% 以下)，目前兩個 unit 其中一戶月租收入為 $2,000，另一戶 $1,450，一個月的總租金收入是 $3,450，如果屋主以現金買下 (純投資非自住)，不用貸款，一年的租金收入在扣掉房地產稅、保險和維修費用之前可達 $41,400。

左鄰右社之 Cambridge

賣房的心理學：it's all about buyers

最近有機會參與了許多 broker's tour (就是只開放給 brokers 的 open house)，看到許多在市場上欲出售的房子，有些房子整理的很乾淨、很明亮，油漆的顏色很中性化，不帶有太多濃厚的個人色彩，整個房子的感覺看起來很舒服；但是相反的，有些房子就不太一樣，誇張的個性化裝飾和牆壁顏色和壁紙、隨處丟棄的書本和衣物、琳琅滿目的傢俱和書架等，令人目不暇己、眼花繚亂。

很多賣家會覺得那是他/她的家，所以想讓買主看到他/她對這個家的精心佈置及賦予到這個家的 characters (個性)，但是這樣的想法通常沒有真正站在買方的立場想。試想如果你今天想買房子，你會想要一個你喜歡的房子，還是一個別人喜歡的房子?

所以對賣方來說，房子除了定價正確外，很重要的就是要把"你"的成份從這個家移除 (de-personalize)，你的喜好、你的情緒、你的個性等，任何一切有關"你"的東西，最好都拿掉，因為你要賣的是你的"房子"，而不是你的"家"。

同時把房子打理成買方偏好的樣子，整齊 (de-clutter)、清潔、明亮、中性化等，適當且顏色正確的傢俱或藝術品可以有效地幫助買方了解並區分空間，幫助他們想像以後他們自己生活在這個房子的感覺。如果你房子的長相可以取悅愈多人、讓愈多人感覺良好，那麼拿到 offer 的機會也愈多。

It's all about buyers and what they want, not yourself.

麻州9月房屋銷售較去年上漲

根據 Massachusetts Association of Realtors (MAR) 的報導，整個麻州今年九月的 single family 房屋銷售案件達到 3,512，較去年同期成長約 10%，condo 銷售案件有 1,277，則較去年同期成長約 9%。至於價格 (median sales price) 方面，single family 為 $294,950，較去年同期小幅上升 1.7%，condo 則是成長 5.4%，達到  $272,000。

雖然乍看之下 9 月的整體房屋銷售出現成長，但是去年夏天由於受到政府提供的 $8,000 home buyer's tax credit 到期的影響，導致房屋市場銷售開始低落，所以有可能是去年同期的基準點比較低，使得今年的業績看起來比較好。不過在價格上倒是出現比較正面的訊息，雖然只是小幅成長，但是表示買方願意接受的價格較去年增加，這也很有可能是因為房貸利率創新提振買氣，尤其是對手上有大量現金的買主 (參考閱讀：麻州房地產現金交易增加)。

Permit parking & off-street parking

繼稍早介紹的 tandem parking (參考閱讀：Tandem Parking) 後，有朋友來信問到波士頓其它的停車種類，想在這一併介紹。

除了 tandem parking 外，最常見的就是 resident permit parking，它是 on-street parking 的一種 (也就是把車停在街道上)，屋主可到當地的 city hall 或是 town hall 申請 resident permit，不過 permit parking 僅限於住宅附近的某些固定街道 (通常有 sign 標示)，也就是說屋主沒有固定的停車位，只要在劃分為 permit parking 的街道上的任一位子都可以停。

與 tandem parking 比起來，permit parking 的自由度更多，並且沒有受到車位共用的限制，但是因為不是固定車位，找車位的時間比較不固定，有時可能會很難找到車位，或是剛好停到離家很遠的地方。另外，當街道進行 street cleaning 時車主必須要在清掃之前提前移車。

下面可以參考 Cambridge 申請 resident permit 的網站：
http://www2.cambridgema.gov/traffic/ResidentPermit.cfm

另外就是所謂的 off-street parking，就字面上來說，就是不停在街道上，像是有些地區附近的街道太狹窄或是車流較多，這種地方比較多 off-street parking，通常 off-street parking 車主一般都停在室內停車場 (garage)、專屬室外停車位 (parking lot) 或是私人專屬車道 (private driveway)。也有些社區規定車輛不准停在街道上，只允許 off-street parking，目的就是希望能保持社區的安全並減少犯罪率 (像 Brookline 就是一個例子 ; 參考閱讀：左鄰右社之 Coolidge Corner, Brookline)。

Tandem parking

前幾天開會時聽到大家在討論 tandem parking，想跟大家分享。

在波士頓有種停車方式叫做 tandem parking，特別是在市區附近像是 Backbay, Cambridge 和 Somerville 等地，因為人口稠密，車位稀少，所以很多停車位是採用 tandem parking。所謂的 tandem parking，就是你跟另外一個人 (像是你的室友) 一起共用兩個一前一後的 spots，一台車停前面，一台停後面，但是因為只有一個出入口，所以除非後面的車移動，前面的車不能移動。

這種停車方式通常會造成許多困擾，最常見就是停車時間的協調，尤其是當兩個人的停車時間都不固定，或是需要經常進入，或是室友的朋友剛好需要借用車位或暫停，這些都會帶來不便。另外就是安全問題，一旦停在前面的車有損傷或是車裡的東西遺失，後面的車主多少都會有責任。

對某些人來說，tandem parking 就跟沒停車位一樣，不過對某些人來說，能在一位難求的波士頓有停車位，即使是要和別人一起共用，也比沒有車位來得強。

你也有過相同的停車經驗嗎? 或是有不錯的建議? 歡迎你的分享。

租房 vs. 買房 (Part 1)

看到波士頓市場租金日漸升高，內心有感而發，儘管美國這陣子的房貸利率頻創新低 (30 年固定利率低於 4%)，但因為經濟回升不如預期，就業市場不見好轉，這種對未來的不確定性，使得很多人寧願負擔節節升高的房租也不想買房，其實這種心態很可以了解，但是這種心態很多時候是因為把買房當作是經濟上的一種支出或負擔，而並非投資。

其實房屋跟股票投資是一樣的，都會受景氣影響起伏，但跟股票投資不同的是，房屋投資你買到的是實質的房子，你可以住在裡面，不受風吹雨淋，即使房價不幸下跌，只要你不賣掉，你還是繼續享受你的房子、你的生活。這就像你住在美國使用美元是一樣的，即使美元下跌，只要你生活在美國，你不太會有任何感覺。

其實任何投資都有風險，也需要很大的 commitment，特別是房地產，由於買賣手續費高，如果是買家，你需要花錢申請貸款、請律師協助你檢視買賣合約、請人做房屋檢查，這些費用不容小覷；如果是賣家，你要支付成交價的特定比率給買賣雙方的經紀人作為佣金 (除非你是投機型買家或是建商，專門買舊房子翻修賣出)，所以買房一般都是屬於比較長遠的投資。不過依照房地產市場和人口成長的結構來看，當人口愈來愈多，而房屋的供給量是有限或呈現飽和時 (波士頓是一個很好的例子)，經濟學的理論告訴我們價格是會上升的。

有很多朋友擔心經濟不穩定，會失業負擔不起房貸，但是仔細想想，不管失業與否你都要住在某處繼續找工作，即使是租屋，你每個月還是要付房租，但跟房貸最大的不同是，你的房租繳給了房東但你的房貸卻是付給自己。其實房貸就像儲蓄一樣，你每個月繳的房貸，除了利息的部分繳給銀行外，你其實是在攤還本金，或者說在累積你的 home equity，而這個 home equity 可以在你有需要的時候換成現金來使用。

我有些朋友買房子其實是為了替小孩以後上學做準備，或是退休後的準備，每個月繳的房貸其實就像是一種強迫儲蓄，十幾年過去後，小孩準備上大學了或是自己準備退休了，把房子賣了，教育或退休基金就來了。我相信應該不會有哪位房東在你租了幾十年後的房子後，買一輛車或是一個大禮物給你，感謝你每個月按時付房租 (希望你能幸運地碰到一位)。

另外，很多人覺得房子一旦買了，好像整個人就被限制住，如果將來要到其它地方似乎就不那麼方便，但是如果你能在買房子之前將它的出租潛力考量進去 (交通、地段、管理)，要是真的要搬到其他地方，你可以把它租出去，不用急著賣掉，如果是地點好的話租金會很理想，特別是在波士頓這個市場。

其實租屋或買屋雖說是個見仁見智的問題，但從投資的觀點來看，一定是選擇買屋。我跟先生在 Brookline 賣房之前在 Cambridge 租了四年的房子 (參考閱讀：左鄰右社之 Coolidge Corner, Brookline)，一個月大概付 $1,500 的租金，四年下來的租金一共是 $72,000，如果我們當初繼續租不買房的話 (加上現在租金節節上升)，我們一共這八年下來要付出至少 $150,000 以上的租金，不過很慶幸的是我們現在已經付了快四年的房貸，加上地點好，我們的房屋價值也跟著提高了。

波士頓租金節節高升

根據 RentJuice 最新的報導，Greater Boston 的租金一直在升高當中，Cambridge 的 Kendal Square 依然是目前租金市場的榜首 (參考閱讀：Cambridge 成為出租市場新寵)，不過 Newton Centre 和 Somerville 在今年第三季的租金較去年同期有大幅度成長。

在 Boston College Law School 附近的 Newton Centre 今年第三季的平均租金是 $1,900/month，較去年同期成長了 10%，是所有波士頓第三季市場租金成長最高的地方，另外在 Somerville 的 Davis Square 和 Winter Hill 也有顯著增加，像是 Davis Square 第三季的平均租金是 $1,859/month，較去年同期成長 3.5%。

Cambridge 的 Kendal Square 依然高居租金市場寶座，第三季的平均租金是 $2,766/month。向來大受歡迎的租金市場也因此帶動了 Cambridge 房地產市場的買氣活絡，根據 Zillow Home Value Index， Cambridge 是麻州最健康的房產市場之一，如果是 2004-2006 年在 Cambridge 買的房子在現在的價格都已經上升。

左鄰右社之 Coolidge Corner, Brookline

自從 2008 年搬到 Brookline 到現在已經是第三年了，之前念研究所時住在 Cambridge (在 Harvard Square 跟 Central Square 之間)，很喜歡當地的環境和人文特色，所以剛搬到 Brookline 時不太習慣 (其實兩地距離很近)，感覺這邊的人比較正經，年齡層比較高，跟 Cambridge 活潑充滿朝氣的感覺不太一樣，不過住久了就漸漸喜歡上這邊。

我們剛好住在 Coolidge Corner，這一區最大的好處就是 "便利"，從 Longwood Ave 接到 Harvard St 和 Beacon St 上有許多的商店、電影院及餐廳，加上地鐵綠線 C 跟 D Line 都在附近，離 Longwood medical area 和 Fenway 很近，生活機能相當不錯、治安好，有很多亞洲人喜歡住在這一區。除了亞洲人外，這邊也是猶太人的大本營，當地有許多猶太人的商店、書店和教堂 (synagogue)。

下面這棟 building 是 Coolidge Corner 的地標 (典型的中古世紀的 tudor house，在 Brookline 和 Newton 可以發現不少這樣的建築風格)，裡頭有藥妝店、餐廳和許多商店等，斜對面就是地鐵 C Line。

這一區另外的一大特色就是它的學區 (今年排名 Boston Magazine 的 Best Public School 第 23；參考閱讀：2011年波士頓的學區排名)，幾個頂尖的公立學校像是 Edward Devotion (PK-8), Pierce (PK-8), John Runkle (PK-8), Brookline High (PK, 9-12), Lawrence (PK-8) 等，也有許多不錯的 private schools。

Brookline 的房地產市場一直都很穩定，是很保值的一區 (resale value 很好)。這裡大部份的房子大都是建於第二次世界大戰 (1945) 之前，所以比較舊。在 Coolidge Corner 好一些的兩房兩廳 Condo 平均在 $450,000-500,000 以上 (single family 不多，平均 Brookline 的 single family 至少都在 $1.1-2M 以上)，condo fee 平均在 $400-500 以上，有些大樓甚至高達 $800-1,000。

的確，乍看之下 condo 費用確實高，但是很多 condo fee 裡頭其實有包含暖氣 (這裡的冬季長達半年)、停車位 (平均 $150-200/month 價值) 等，再加上整個地區的便利性高、學區好，一直吸引很多經濟能力不錯的買主 (不動產的價格其實不僅僅是房子或大樓本身，而是包括整個社區環境的一個 "total package")。

下面是有關 Brookline 的小檔案：

發掘舊房子潛力

舊房子是波士頓房地產的一大特色，很多在波士頓找過房子的人都知道，看到百年以上的老房子一點也不令人驚訝，parquet floor、眼花繚亂五顏六色的壁紙、古老的爐子和烤箱及過時的瓷磚等，常常令人觸目驚心。不過就像之前說過的，房地產主要以地段為主，一切能改的都不是大問題 (參考閱讀：地點為首選，好房子走得快)，其實每個人對新買的房子多少都想稍微整修一下，以符合自己在居住上的喜好。

大部份的舊房子在換過地板和粉刷油漆之後，看起來都會很新、很明亮。通常一棟地點好的新裝潢屋，價格會比相同地點的舊房子高出許多，如果預算不高又想擁有一棟自己喜歡的房子，可以考慮買舊房子翻新，如果能再找到合理一點的人工會更理想。

下面是我一個建築設計師朋友的舊房翻新 project，這是一棟歷史悠久的房子 (大概 60-70年的老房子)，前任屋主沒有做太大的改變或翻新，但是因為地點好 (在 Wellesley)、價格好，加上房子本身有擴建潛力 (可以提升日後房屋價值)，所以屋主決定買下自行裝修。

這是 kitchen 翻修前後：

Family room 翻修前後：

美國的房子因為空間大，所以只要打通牆壁、換上木頭地板並重新粉刷，視覺上的效果都會有顯著提昇。不過裝修房子最怕就是做得過多 (overdo) 和做得不對，例如花太多錢在不必要的燈飾、傢俱、游泳池或是太偏個人化的裝修，或者是室內設計風格跟本身房子的建築風格不搭，或是在一個中等的社區把房子改造成上等豪宅，這些都無法有效提昇裝修後的價值，反而達到反校果。一般來說，廚房跟浴室的裝修最能有效提升房屋價值。

整修房子通常需要一段時間 (看你有多少預算和想做多少)，缺點就是施工時的不方便 (如果人又剛好住在房子裡的話)，但好處是你可以以合理甚至很好的價格買到一個好地點 (hidden treasure)，並把房子改成你想要的樣子，如果做得好，也是另一種聰明的投資。這個網站 www.thisoldhouse.com 提供許多關於舊房整修的資訊和祕訣，是一個不錯的資源。

9月份麻州房地產市場報告 (二)

6. Lexington:

7. Needham:

8. Newton:

9. Waltham:

10. Wellesley:

Source: Greater Boston Association of Realtors, September 2011

9月份麻州房地產市場報告 (一)

1. Arlington: 

2. Belmont:

3. Boston:

4. Brookline:

5. Cambridge:

Source: Greater Boston Association of Realtors, September 2011

美國買房的過程

買房子是人生中一大重要決定，有些人厭倦了付房租、有些人為了結婚作準備、有些人因為離婚需要一個新的地方、有些人因為小孩出生想換到大一點的房子，也有些人專門投資。尤其是對第一次買房子的人，如果對整個購屋的過程及手續不熟悉，心裡壓力會很大。

在美國買房子大致可分成四個階段 (可點圖放大)：

1. 準備期 (preparation)：剛開始你要知道你為什麼要買房子和買麼樣的房子 (地點、價位以及你個人對居住環境的特殊需求，一旦想法確定後，你可以開始跟銀行或是貸款公司接洽，進行 preapproval，看以你的財務能力可以借到多少的貸款，愈早準備好 preapproval，愈可以幫助你有效地選擇不動產物件 (參考閱讀：關於 Preapproval)。

做好 preapproval 後，你要開始與一名專業的不動產經紀人合作 (也就是雇用這名經紀人)，把你的目標跟需求告訴他/她，同時雙方簽屬一份 buyer representation agreement 開始正式的合作關係。在美國買賣房子的佣金ㄧ般是由賣方支付，買方只需要準備貸款、驗屋及 closing costs。使用經紀人最大的好處就是他/她的市場經驗、專業知識與談判協調能力，還有對價格的判斷，這會讓整個購屋過程進行得更順暢、有效率。

2. 看房子 (home search)：接下來就要開始找房子，最主要的兩個途徑就是：Internet 跟 open house。一般透過搜尋網路的資訊與圖片可以給你一個大概的感覺，但是圖片不會告訴你整個社區周遭的情況，所以一定要實地到現場看房並開車在附近繞一繞。一般的 open house 都在星期天，如果沒有 open house，可以請經紀人跟賣方經紀人另外約個時間看房。

很多第一次買房子的人，都會希望能夠找到完全符合心目中理想的房子，但是只要找過房子的朋友就會知道：there is no perfect house！在現實情況裡，因為預算有限，總是需要有所妥協，所以在尋找房子的過程中你要能夠知道你的 priority 是什麼，哪些東西是你一定要的，哪些是你可以沒有的，當你遇到一間很喜歡但又不確定的房子，試著問自己如果別人買下這間房子你會不會覺得可惜，如果答案是肯定的，你就該試著出價了。

3. 房屋檢查與貸款 (due diligence & mortgage)：如果出價被賣方接受後，買方要先付 $1,000 的押金到 escrow account (由賣方經紀人保管到交屋)，然後開始進行房屋檢查 (home inspection)，一般來說 condo 的檢查要比 house 簡單 (因為你買的不是整個大樓，而是其中的一戶，所以很多大樓結構上的東西，你沒辦法檢查，你只能檢查你那戶的區域結構；但你可以要求檢視大廈管理委員會的會議紀錄，看看有沒有一些大樓維修的事項被提出來討論)。一般房屋的檢查費用約在 $200-600，不過有些檢查項目像是 asbestos, lead paint, radon, pest, mold, etc 是需要另外有特殊執照的人員才能檢查。

當房屋檢查完畢或甚至之前，就可以開始正式跟銀行或貸款公司申請貸款，在同時也需要簽署一份 purchase & sales agreement (P&S)，並另外支付賣價 5% 的押金到 escrow account。通常在簽 P&S 時最好是建議有律師在旁邊進行復檢，以確保和約內容無誤。

4. 成交 (closing)：通常到這一步已經是最後的階段，買方拿到貸款，房子進行產權確認及過戶，在接近房屋成交前 (這時賣方應該已經搬出)，買方經紀人要帶買主做房屋最後的 walk-through，以確保房屋跟合約中交代的一樣，如果發現問題則需要在進一步交涉，如果沒有問題雙方則正式簽約，買方結付 closing fees 並正式交屋。

麻州社區新聞 - Wickedlocal.com

相信不管是剛來波士頓的新朋友還是已經住在這邊一陣子的老朋友，都想對當地附近社區的人事物有多一點的認識及瞭解，這邊想介紹一個很不錯的麻州社區新聞網站：wickedlocal.com (可點圖放大)。

它的首頁有點像大雜燴，有來自各地的社區新聞，但在 Homepage 下面有個 Find Your Wicked Local Town，點進去之後可以從下選單選擇你所居住的城鎮，選好後就會出現該城鎮最新的社區新聞，內容很多元，可以讓你對社區內正在發生的事件及人物有更進一步的瞭解。此外，它也有屬於該社區的部落格，裡頭有很多資訊和活動介紹。另外，在首頁的右上方有一個綠色的 Home，點進去後可以看到波士頓當地及相關的房地產消息。

關於 Preapproval

對許多在美國首次購屋的人來說，preapproval 是件大事。所謂的 preapproval，是貸款前的一道準備手續，也就是提供相關的財務文件給銀行或借款公司，得知你可以拿到多少的貸款，也就是所謂的借款能力證明 (如果是現金交易的話就不需要)。你可以直接詢問借款機構像是銀行或貸款公司，或是透過貸款仲介 (mortgage broker)，這份服務基本上是免費的。

Preapproval 最好是開始看房子之前準備好，這樣你才知道你能借多少錢和買多少價位的房子。現在的房地產市場，房地產經紀人和賣方都比較不願意跟沒有被 preapproved 的買方進行交涉，因為代表買方的態度不夠積極。

在作 preapproval 的時候，最好跟 2-3 個甚至以上的借款機構或仲介進行接洽，看哪一種貸款方式最適合你的需求。至於在文件的準備上，所有相關的收入 (income)、信用借款 (credit) 及資產 (asset) 的相關資料都要齊全，下面是幾項重要的文件：

• W2 statements (or 1099 income statements)
• Federal tax returns (聯邦稅退稅金額)
• Bank statements (銀行證明)
• Recent pay stubs and proof of other income (薪資及其他收入證明)
• Proof of investment income (投資收入證明)
• Credit card and monthly debt statements (信用卡及其他債務證明)

Credit score 也是借款公司在作 preapproval 時需要衡量的重要項目，你可以透過這個網站申請一份免費的 credit report.

根據你的文件，借款公司會以當天的利率計算你的貸款和費用，並給你一份 good faith estimate，告訴你要付多少的貸款申請費、所允許的總貸款金額和每個月的要付的貸款金額，但這只是一份估價，實際上的金額會根據利率的變動有所不同。同時，你也會拿到 preapproval letter，表示借款公司根據你提供的文件相信你有一定的借款能力，有了這封信，買房子的過程通常會更快，跟賣方交涉時也會有更多的議價能力 (因為不是每個買主都有能力借款)。

一般的 preapproval letter 有效期間在 60-90 天，如果超過時間，就必須重新申請。

麻州房地產現金交易增加

最近麻州的房地產市場有個很特別的現象，就是出現大量的現金交易。雖然近期的房貸利率連創新低，但卻因金融機構對放款條件的嚴格審查，借錢不是太容易，加上現在有許多價格便宜的好房子在市場上，導致愈來愈多的買主 (尤其是購買投資型的不動產) 為了避免繁雜冗長的借貸程序直接選擇了現金交易，到今年為止整個麻州有 30% 以上的房屋銷售是現金交易。

根據 Boston Globe 的報導，現在市場上一共有三種類型的現金買主: 第一種就是退休的 baby boomers，這些人出生在 60-70 年代，原本居住在郊區的 single family，但因為他們的年紀愈來愈大，已經沒有過多的體力和時間花在房屋的維修整理上，所以開始把原本住的房子賣掉搬進 Boston 裡頭或附近便利性高的 condo (參考閱讀：波士頓住宅型房地產種類)。

第二種人就是手上有多餘現金的父母，開始幫即將上大學的小孩在學校附近買房子，像是在 Cambridge 或是 Brighton / Allston 等區。第三種人就是所謂的投資建商，他們利用不景氣的房市，以歷史性的低價買進房子或是買下 foreclosure 的房子，重新整修後出租或賣出，特別是在 Roxybury 附近有很多這樣的房屋交易。另外除了建商以外，也有來自許多國外的投資人 (像是中國)。

乍看之下現金交易雖然讓房市開始活絡，但是大部份中產階級的美國人還是以貸款的方式買房子為主 (因為他們沒有太多存款)，所以現金交易畢竟是少數，現在之所以熱絡主要是因為房價低、市場投機意味較濃，但到是個值得持續觀察的現象。

麻州 FHA 貸款新上限正式上路

最近麻州剛剛公佈了 FHA 及 GSE (government-sponsored enterprises) 的貸款新放款上限，從 10/1 起，款項已經正式降低到 33 個月前預計實施的水準。因為信貸風暴的影響，一般銀行及借款機構 (conventional loan) 目前要求的頭期款都要求在 20% 以上 (投資型不動產要 25%)，因此民眾紛紛轉向對頭期款要求只有 3.5% 的 FHA 貸款，但因為很多屋主還是繳不出錢，因此 FHA 為了減少風險，降低了目前的借款上限。很多人都以為 FHA 只適用於低收入戶，但其實只要符合要求每個人都可以申請。

不過因為對頭期款的要求低，審核程序上也漸趨複雜，除了要求一定的信用分數外 (620)，還要看你的費用支出和債務比，另外在所選擇的不動產方面也要經過評價 (許多 condo 是不被 FHA 接受的)。FHA 跟一般 conventional loan 最大的不同，就是 FHA 在申請時需要先付一筆保險費用 (貸款金額的 1% )，另外每個月還要付保險 (現在是貸款金額的 1.15% 再除以 12 個月，就是每個月要付的費用)，目的就是怕借款人付不出貸款的一種風險費用，雖然金額不少，但是還是有許多信用分數較低、不願意支付或沒有 20% 頭期款買主的選擇。

不過現在除了 FHA，市場上也有些 conventional loan 僅要求 5% 的頭期款，不過也是需要每月付保險費。想知道你可不可以申請 FHA，或是 FHA 和 conventional loan 哪一種貸款對你比較好 (尤其在考量每個月的保險費用跟申請貸款完成時付的 closing costs)，在作 pre-approval 時就可以知道。

這是目前麻州的 FHA 貸款上限 (各區金額不同)：