租房 vs. 買房 (Part 1)

看到波士頓市場租金日漸升高，內心有感而發，儘管美國這陣子的房貸利率頻創新低 (30 年固定利率低於 4%)，但因為經濟回升不如預期，就業市場不見好轉，這種對未來的不確定性，使得很多人寧願負擔節節升高的房租也不想買房，其實這種心態很可以了解，但是這種心態很多時候是因為把買房當作是經濟上的一種支出或負擔，而並非投資。

其實房屋跟股票投資是一樣的，都會受景氣影響起伏，但跟股票投資不同的是，房屋投資你買到的是實質的房子，你可以住在裡面，不受風吹雨淋，即使房價不幸下跌，只要你不賣掉，你還是繼續享受你的房子、你的生活。這就像你住在美國使用美元是一樣的，即使美元下跌，只要你生活在美國，你不太會有任何感覺。

其實任何投資都有風險，也需要很大的 commitment，特別是房地產，由於買賣手續費高，如果是買家，你需要花錢申請貸款、請律師協助你檢視買賣合約、請人做房屋檢查，這些費用不容小覷；如果是賣家，你要支付成交價的特定比率給買賣雙方的經紀人作為佣金 (除非你是投機型買家或是建商，專門買舊房子翻修賣出)，所以買房一般都是屬於比較長遠的投資。不過依照房地產市場和人口成長的結構來看，當人口愈來愈多，而房屋的供給量是有限或呈現飽和時 (波士頓是一個很好的例子)，經濟學的理論告訴我們價格是會上升的。

有很多朋友擔心經濟不穩定，會失業負擔不起房貸，但是仔細想想，不管失業與否你都要住在某處繼續找工作，即使是租屋，你每個月還是要付房租，但跟房貸最大的不同是，你的房租繳給了房東但你的房貸卻是付給自己。其實房貸就像儲蓄一樣，你每個月繳的房貸，除了利息的部分繳給銀行外，你其實是在攤還本金，或者說在累積你的 home equity，而這個 home equity 可以在你有需要的時候換成現金來使用。

我有些朋友買房子其實是為了替小孩以後上學做準備，或是退休後的準備，每個月繳的房貸其實就像是一種強迫儲蓄，十幾年過去後，小孩準備上大學了或是自己準備退休了，把房子賣了，教育或退休基金就來了。我相信應該不會有哪位房東在你租了幾十年後的房子後，買一輛車或是一個大禮物給你，感謝你每個月按時付房租 (希望你能幸運地碰到一位)。

另外，很多人覺得房子一旦買了，好像整個人就被限制住，如果將來要到其它地方似乎就不那麼方便，但是如果你能在買房子之前將它的出租潛力考量進去 (交通、地段、管理)，要是真的要搬到其他地方，你可以把它租出去，不用急著賣掉，如果是地點好的話租金會很理想，特別是在波士頓這個市場。

其實租屋或買屋雖說是個見仁見智的問題，但從投資的觀點來看，一定是選擇買屋。我跟先生在 Brookline 賣房之前在 Cambridge 租了四年的房子 (參考閱讀：左鄰右社之 Coolidge Corner, Brookline)，一個月大概付 $1,500 的租金，四年下來的租金一共是 $72,000，如果我們當初繼續租不買房的話 (加上現在租金節節上升)，我們一共這八年下來要付出至少 $150,000 以上的租金，不過很慶幸的是我們現在已經付了快四年的房貸，加上地點好，我們的房屋價值也跟著提高了。