留學生買房

最近有不少正在學校念書的學生向我詢問到買房子的問題，最主要會有這個想法的原因就是波士頓的租金太高，如果有計劃在這裡待上 3-5 年，與其租房子不如買一間小 condo (1-2 bed)，除可以自住外也可考慮找室友同住分擔費用，畢業後也可以拿來出租當作投資。

對於想買房子的外國留學生來說，最大的問題就是貸款 (除非你是美國籍或是有綠卡或是計畫用現金買房子)，通常銀行在做 pre-approval (參考閱讀：Preapproval) 時需要知道你的 social security number, monthly income, employment information, etc，如果沒有這些資料，銀行無法得知並評估你的財務狀況及付款能力。不過如果你有在學校工作的紀錄並有上述資料，可以到華人開設的銀行像是中信、國泰、華美詢問，看看有沒有機會貸款，不過這種情況下銀行通常會要求你至少放 30-35% 以上的 down payment。

另一種方式就是跟你自己的國家貸款，通常會比較容易，然後再將錢匯進美國的銀行帳戶並在當地用現金的方式購買，如果是這種情況，你要將你國家的貸款利率跟將錢轉入的匯差和在美國的貸款利率作個比較，看哪種方式的成本比較低，再做決定。

如果是現金購買的話，就沒有任何問題，唯一的要求就是賣方會要你附上你的 proof of fund，通常是你的銀行帳戶 statement，證明你有足夠的資金及其來源。通常現金交易因為沒有 mortgage appliation 這個過程，所以可以省下很多貸款相關的手續費 (像是 loan origination fee, appraisal fee, credit report, mortgage insurance, etc)，除此之外你也可以加速賣方交屋的時間，通常 2-3 星期就可以 closing，這也是大部份外國人或留學生買房子最常使用的方式。

波士頓沒有房子買?

最近的市場呈現一種沒有房子買的詭異現象，以波士頓來看，今年2月整體的 single family 跟 condo 在市場出售的數量總共較去年2月減少 280 間，平均房價增加了 $63,000，而其中以 condo 的數量減少幅度遠大於 single family，達 305 間，平均在放市場上的天數降低了 20 天，single family 則是持平並小幅增加 25，平均在市場上的天數則是降低了 18 天；至於在價格方面，平均一棟 condo 價格約增加了 $65,000，single family 則是小跌 $3,000。

相信大家對基本的經濟學供需原理都不陌生，當供給 > 需求時，價格會下降，而當需求 > 供給時價格會增加，現在全美的房地產市場都面臨到房屋供給下降的情況，也就是市場上找房子的買家遠多過於賣家，因此導致房價開始回升。下圖是全美房屋市場供給數量的走勢，可以很清楚看到現在市場上的供給較前幾年顯著下降。

為什麼現在沒有房子買呢？對賣方來說，尤其在 2005-2007 年左右買房子的人其實是買在歷史高點 (參考閱讀：抗跌的 single family 區)，所以現在賣房子賠錢的機會很高，加上波士頓現在的租金很好，所以除非是不得已，賣家寧願出租也不願賤賣。另外就是銀行方面有在延遲出清 foreclores (shadow inventory) 的速度，所以許多現在應該要放在市場上出售的 foreclosed properties 都遭到 delayed，主要的用意就是要控制市場供給數量，穩定房價。

所以以目前這個趨勢來看，如果短時間內房屋供給還是短缺，需求依舊 (尤其在租金高的市場 rentership might shift to homeownership)，房價將會逐漸升高。

波士頓地區的裝修成本

最近在雜誌上看到一篇很實用的報導，是關於在波士頓及紐英格蘭地區的裝修成本 (remodeling cost) 調查，其實波士頓的老舊房子很多，換個地板或是更新廚房或浴室是很平常的事，如果是 house 的話，能做的 project 更多，像是閣樓、地下室、前後院等，不過不同的 project 通常會帶來不同的回收價值，如果選擇對的 project，能夠有效替房屋增值。

幾乎所有的 remodeling projects 在 resale 時都可以帶來 50% 以上的回收 (除了 home office 之外 44.1%)，回收率最高的是房屋的 entry door，其中又以 steel 材質的回收率最高 (20-guage steel unit including clear dual-pane half-glass panel, jambs, and aluminum threshold with composite stop)，同時成本也最低。另一個高回收的 project 是 garage door (4-section on heavy duty steel tracks) 的更新。

至於常見的 kitchen remodel，像是更新 countertop, hardware, cabinetry, flooring 等有 75% 左右的回報率，bathroom remodel 是 64%。如果有 house 的話 deck addition 跟屋頂的 siding replacement 有 75% 左右的回報，是很值得的投資。

其實大部份在波士頓或麻州地區的房子都比較老舊 (特別是老人家住過的房子)，所以多少都需要裝修，裝修過的房子不但住起來舒服，房屋的價值也會增加。

如果你對這份報告有興趣或想瞭解更多細節，歡迎 email 我。

租屋 vs. 買屋

其實租房子或買房子是見仁見智，有些人覺得租房子比較沒有負擔，想換地方就換地方，彈性空間比較大，但是如果以投資的角度來看，這個決定就要用比較邏輯性的方式來分析。

很多人將買房子當作一種投資，每個月固定還的貸款和利息就像一種變相的儲蓄，等到貸款還完房子就變成了一份資產 (asset)，加上如果地點選得好並長期持有，房屋的價值也會比買進時高 (appreciation)，這就是一種財富的創造 (wealth)。

對租屋的人來說，雖然是享受到居住跟生活上的彈性，但是相對來說，租屋是沒有任何投資價值的，說白一點你/妳在是幫房東創造投資價值，每個月的租金其實是一筆費用 (expense)，無法創造任何資產或財富，不過如果有辦法付很低的租金並將其它剩餘的收入拿去做更有效的投資，那就另當別論，但是如果租金費用跟房貸差不多，甚至租金比房貸還要高，那麼租屋就真的不 make sense。

這邊是 NY TIMES 的一個小工具，可以計算對你來說到底是租房子還是買房子好：

http://www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html

其實比較有遠見的朋友大多都會選擇買房子，除了創造財富也讓自己的生活品質提昇，租屋的房子通常有許多限制，像是無法做裝修、美化的動作，如果碰到不好相處的房東或室友也會造成生活上的壓力跟負擔。其實在美國今天這個低利率的時代，擁有一棟房子的成本已經比十幾年前少的多，加上租金一直升高 (特別在波士頓)，homeownership 將會是時勢所趨。

波士頓的黃金地段

最近有機會跟從臺灣來的客戶接洽，她表示跟美國比起來，臺灣的房子寸土寸金，好區的房價像是大安、信義區每一坪常常動輒百萬以上，許多民眾根本望塵末及，如果是買下來出租，報酬率也不高，所以她想來波士頓最精華的 Back Bay 及 Beacon Hill 置產，一個 one-bed 或 two-bed 的公寓只要台幣 2 千萬以內就可以享受波士頓 downtown 及 Charles River 的風景跟便利性，順便也替小孩以後的教育鋪路。

的確，跟臺灣和其他亞洲國家比起來，波士頓 downtown 的房價不算高，而且租金收入很好 (參考閱讀：波士頓的租金市場僅次於紐約為全美第二高)，以在 Bosotn Common 附近的一個 one-bed 為例，現在一個月的租金可以到 $2,400 甚至以上，假設一間 $450,000 的 one-bed，租金每個月 $2,500，扣掉 condo fee, property tax (including residential exemption), home insurance 每個月可以實拿 $1,800 以上。

Back Bay 及 Beacon Hill 可以說是波士頓的黃金地段，其實這個區塊不大，以 Back Bay 來說，最西邊到 Mass Ave，東邊到 Public Garden 及 Boston Common，北邊到 Beacon St/Charles River，南邊與 South End 接壤；至於 Beacon Hill 就更小，從 Public Garden 及 Boston Common 以北到 Cambridge St，東邊快到 Government Center，西邊到 Charles River。這兩個地方有廣大的公園綠地，又有河景，加上生活機能便利 (shopping/restaurants/super markets 等)，地鐵也很方便，很適合喜歡都市生活的朋友。

這一區的房價每一個 square foot 要到 $650-700 以上，不過從房地產投資的角度來看，地段永遠是最重要的，在波士頓地段好的房子不但有增值潛力，出租的投報率也高，因此不管是自住或是出租都很合適。不過，這一區的房子比較老舊，幾乎都在 90 年初或是更早建的，很多只有 4-5 層樓高，有些 unit 甚至在 below ground (也就是地下室，但是不是全部都在地底下，可能有 1/4 左右在地面上)，房子主要以紅磚樓為主，屬於非常歐式的風格，雖然房子的外表老舊，有很多 units 都是重新整修裝潢過的，有些 unit 還有 roof deck 跟私人小花園，別有一番風味。

抗跌的 single family 區

受到金融危機及次貸風暴的影響，美國房地產市場從 2005-2006 年的高點一路往下滑，從下圖和目前美國整體經濟情況來看，雖然短時間內房價不太可能回到前幾年的光景，但是隨著經濟情況趨向穩定加上銀行借款機制的調整及修正，美國房價預計會開始打底走穩。

以麻州來說，大部份 single family 的價格在 2011 年均較 2005 年的下滑 (一般而言 single family 是觀察房地產市場的指標)，但是根據 The Warren Group 的統計，下面幾個城鎮的 single family 在 2011年的價格要比 2005 年來得高 (儘管銷售數量減少)。跟其他地區比較起來，下列幾個區的房屋保值性相對較高也相對抗跌，對於有計劃想買 single family 的朋友來說可以當作一個參考。

1. Cambridge

Median sales price, 2011: $735,500
Number of sales, 2011: 118

Median sales price, 2005: $667,500
Number of sales, 2005: 162

Price increase: 10.2 percent

2. Brookline

Median sales price, 2011: $1,188,750
Number of sales, 2011: 162

Median sales price, 2005: $1,120,000
Number of sales, 2005: 175

Price increase: 6.1 percent

3. Somerville

Median sales price, 2011: $445,000
Number of sales, 2011: 70

Median sales price, 2005: $428,500
Number of sales, 2005: 114

Price increase: 3.9 percent

波士頓買房：快狠準

最近波士頓的市場很 exciting，一旦有好的房子出來，幾乎是百家競爭，很多是 open house 當天就拿到 multiple offers，一旦 multiple bids，房屋的售價很可能比標價還高；有些 open house 當天甚至是在找 back up offers (表示房子其實已經有 offer 了，但是為了怕 offer falls apart，想找幾個其它 offer 候補)，很多客戶都覺得現在買房子沒有想像中容易。

的確，想要在這樣的市場下買到房子其實不太容易，尤其對沒有非常 motivated 的買家來說，很容易就打退堂鼓，如果真正想買房子的買家一定要做到 "快準狠" - 也就是購買決定及下 offer 的時間要快，offer 的價位要精準並具吸引力，offer 本身的條件要夠狠 (像是 cash buy or no contingency)，另外 pre-approval letter 是絕對必備的，很多賣家是不考慮沒有 pre-approval 的 offer。

如果是 multiple offers 的情況，買家大部份已經失去跟賣家 negotiate 的機會，最後的贏家都是以 offer 本身的條件夠強得勝 (價位通常是致勝關鍵)，所以如果是真正喜歡的房子，在現在的市場上是有可能要付一些 premium 才買得到的，買家要有心裡準備。但從另一個角度來看，時間就是金錢，能夠早點購買，省去日後的搜尋時間跟成本，也可以更早開始累積個人資產。

所以現階段計畫在當地買房子的朋友要做好心裡準備，地點好、房屋狀況佳、定價正確的房子大家都喜歡，競爭也更激烈，所以在作購買決定時一定要快準狠。