麻州買賣房子 lead paint 的處理

在麻州買賣房子的過程中， lead paint 一直是一個敏感的問題，尤其是對家中有 6 歲以下小孩的家庭來說。在麻州，幾乎 80% 的房子都是在 1978 年以前 (包括 1978 年) 建的，只要在 1978 年以前蓋的房子的油漆塗料中就會含有鉛的成份。

在麻州買房子，除非現任屋主之前已經 de-lead 過，有 compliance，否則大部份的情況下房屋 lead paint 的狀況都是不明 (unknown)。這時候若有買家想出價 (make an offer) 並附帶 de-lead 的需求 (像是在 offer 中附上需要賣方負擔部份 de-lead 成本)，這種 offer 多半不會被賣方接受，因為站在賣主的角度，房子即將售出，加上若有其他不需要 de-lead 的 offer 進來，賣方多半不會理會要求進行 de-lead 的買方。

所以很多在麻州想買老房子的買主，特別是經過整修後的房子，都不太會跟賣方計較 lead paint，因為整修後的房子都會重漆油漆好幾次，原本的漆掉下來的機會不大，但是若是買方不放心，就需要自費 de-lead。如果是要 de-lead 的話，要先請專人進行檢查，然後在買到房子 (也就是 closing 之後) 的 90 天內 de-lead 完畢。

相關 de-lead 的程序和費用可以參考：關於麻州的 lead paint

麻州的 foreclosure

最近

波士頓房地產稅將於 2012 年調升

波士頓的 residential 和 commercial 地產稅預計在明年各調高接近 2 & 3 個百分點。目前波士頓的 residential property tax 是 12.79，明年將調高到 13.04；至於 commercial property tax 目前是 31.04，明年即將調高至 31.92。

如果是以一棟 assessed value $300,000 的 residential property 來說，tax 將從 $3,837 ($300 x 12.9) 增加至 $3,912 ($300 x 13.04)，多了 $75。對於不瞭解如何計算房地產稅的朋友，可以參考文章 Residential exemption。

不過這次波士頓地產稅增加的幅度比去年跟前年都小，假使你住在波士頓，只要輸入地址，這個網站可以告訴你需要繳多少的 property tax：

http://www.cityofboston.gov/assessing/search/?parcel=&streetnumber=&streetname=&unitnumber=&owner=

波士頓的傢俱店

其實波士頓可以購買傢俱的實體通路不算太多，下面是我個人的經驗，再根據不同傢俱的設計風格歸納出一些當地的傢俱店，希望對想買傢俱的朋友有幫助。

Modern, Contemporary：

IKEA：喜歡現代化、時尚感設計的朋友最常去的地方就是 IKEA，現在在麻州只有一家 IKEA (Stoughton，不久的將來在 Somerville 也會有一家；參考閱讀：大型 outlet 中心將入駐 Somerville)。IKEA 的傢俱在麻州算是相當普遍，加上設計簡單、價格平易近人 (但需要自己組裝)，幾乎 70-80% 我造訪過的家都有 1-2 件甚至以上的 IKEA 用品，而且愈靠近城市的房子普及率愈高。另外也有很多學生喜歡買 IKEA，因為轉買很方便、接受度高，因此常常出現在二手市場 (craigslist)。

1 Ikea Way Stoughton, MA 02072

BoConcept：這是一家丹麥的傢俱店 (丹麥有很多不錯的當代、現代化傢俱設計，線條簡單、功能性導向)，位在 Cambridge 的 Mass Ave 上，因為傢俱的質感好，價位比較高，強調一種現代奢華的感覺。該店的最裡面有一些出清的傢俱，有時候可以找到不錯的 bargains。

999 Massachusetts Avenue Cambridge, MA 02138

Design Within Reach：這是一家美國的高檔現代設計傢俱品牌，裡頭有出售許多知名設計師的傢俱，不過價格不菲，它在 Bosotn 跟 Cambridge 都有實體店面。

519 Tremont Street, Boston, MA 02116
1030 Massachusetts Ave, Cambridge, MA 02138

City Schemes：這家也是位在 Cambridge 的 Mass Ave 上，就在 BoConcept 的斜對面，有很多設計感很強的進口的歐式家俱，價位在當地的市場偏中等。它其實在 Somerville 也有一個 showroom，不過因為地點比較偏，比較少人知道。

1050 Massachusetts Avenue, Cambridge, MA
22 Kent Street, Somerville, MA

另外在 Boston 的 downtown 和 south end 也有些高價路線的現代風格傢俱店。

Transitional, contemporary classic：

Crate and Barrel：這是一家美國的品牌，起源於芝加哥，現在在全美都有連鎖店，在麻州也又很多點，有很多是在 shopping mall 裡頭。該店的設計風格屬於當代的歐美經典 (updated classic)，很受到許多中上層階級民眾的喜愛。該品牌還有個副牌 CB2，走的是非常現代、簡單的風格，但是在波士頓沒有實體通路，必須上網買。

West Elm： West Elm 的家俱比較屬於現代，但是帶有點 organic, rustic 的風格，它的傢俱幾乎都是以原木為主 (比較少金屬的成份)，質感很好，價位也比較高，這點和 Crate and Barrel 有點類似，但是在線條上又比 Crate and Barrel 更簡單 (clean lines)，目前在 Boston 跟 Burlington 都有店。

160 Brookline Avenue, Boston, MA 02215
6 Wayside Road, Burlington, MA 01803

Pottery Barn： Pottery Barn 是更偏美式的 traditional 的設計，它跟 West Elm 其實是同一家公司，只是一個比較現代，一個比較偏傳統。在麻州也有蠻多分店的。

另外還有像是 Mitchell Gold + Bob Williams 以及 Macy's furniture gallery 也是屬於類似風格的傢俱店，有興趣的朋友不妨上網搜尋。另外像是服飾店 Urban Outfitters 也有賣傢俱，風格走的是比較復古的路線 (retro)，不過大部份的傢俱都要上網買。

如果是喜歡更傳統一點的，可以到 Bob's, Bernie & Phyl's, Jorden's 等，另外在 Route 9 上也有不少的傢俱店可以選擇。

關於美國投資移民

最近常常被問到投資移民的問題，想在這邊做個說明。美國目前較常見的投資移民，是所謂的 EB-5 Immigrant Investor Program，這是美國國會在 1900 年制定，並由 1992 年開始實行到現在，主要的目的就是利用外國人的投資來刺激美國經濟活動並增加當地人的就業機會，同時間也讓有能力的外國投資者取得留在美國的身分。

EB-5 投資的金額有分兩種，如果是直接投資成立一個新的公司，或是進行現有公司的重組或擴張，金額要達到 $1,000,000；但如果是間接投資在由 USCIS (United States Citizenship and Immigration Services ) 指定的一個區域中心 "Regional Center"，包括一個 Targeted Employment Area，也就是所謂的郊區或是高失業區 (rural area or high unemployment)，投資金額則放寬為 $500,000。

這是麻州目前的 Regional Center:
http://www.eb5ma.com/Home_Page.html

根據 USCIS 的解釋：所謂的郊區 (rural area) 指的是在一般大都會區或是人口在 20,000 的城鎮外圍的地區；所謂的高失業區 (high unemployment)，指的是失業率超過全美平均失業率 1.5 倍 的地區。因為這兩種地區是屬於比較特殊、需要被開發的地區，也因此較受到政府的投資鼓勵，在金額的要求上也比較低。

此外，投資人都需要經營公司至少 2 年，並在其間內創造至少 10 個全職就業機會 (投資人及其配偶和子女不包括在內)，才能拿到永久居留權。每年政府的 EB-5 一共保留 10,000 個永久居留權的名額，但其中有至少 3,000 個名額是保留給在郊區或高失業率區的投資者。

另外一項目前正在提議的投資移民法案 VISIT-USA Act (尚未通過)，是由美國參議員 Charles E. Schumer and Mike Lee 所提出的，有別於 EB-5 的商業性 (房地產) 投資，VISIT-USA Act 主要是針對住宅型的房地產 (residential real estate)，投資人必須投資至少 $500,000 的金額在 residential real estate 上，其中 $250,000 必須是投資在自己的主要住所 (primary residence)，並於一年內在該住所待上至少 180 天並且按時繳稅，這樣便可以獲得一個 3 年的 residential visa，不過投資人可能無法以此申請公民，同時也沒有辦法享有政府的醫療及社會福利。

這項法案目前還在草擬的階段，未來的動向還需要進一步關注，不過由於美國現階段的經濟狀況和就業率還是不盡理想，也因而影響到整體的房地產市場，目前有許多好房子的價格都相當合理，如果能夠透過外國投資人來振興當地社區經濟發展，也不失為一項可行的方法，知名投資家 Warren Buffett 也曾表示對這個概念的支持。

Holiday home decorating

Source: woohome.com

Source: woohome.com

Source: furnituregraphic.com

Source: design-mind.blogspot.com

Source: design-mind.blogspot.com

Residential exemption

對於要買房子的朋友來說 (尤其是首次購屋者)，最好要知道 residential (tax) exemption。在麻州有很多城鎮，像是 Boston, Cambridge, Brookline, Somerville 等都有 residential exemption (但注意並不是每個城鎮都有提供，像是 Newton, Needham, Belmont, Lexington, Arlington, Winchester, Wellesley 等就沒有)。

所謂的 residential exemption，就是當地政府鼓勵 homeownership 的一種方式，只要在上述城鎮買來自住用而非投資用的房子 (primary residence)，每年都可以少繳一點房地產稅，至於減免的金額多少，則由當地政府決定。

在美國的房地產稅是根據房子的評估價 assessed value，再配合每一個城鎮所訂的 tax rate 計算出來的 (如果 tax rate 是 15，就表示每 $1,000 的 assessed value 要付 $15 的稅)。比如說一棟 assessed value 為 $500,000 的 single family，tax rate 為 15，那麼該棟房子的每年的房地產稅就是 $7,500 ($500 x 15)。

但若是該城鎮有提供 residential exemption，比如說金額是 $1,500，那麼 $7,500 再扣掉 $1,500 就是 $6,000，這就是屋主該年度要繳的房地產稅。跟 tax rate 一樣，每個城鎮的 residential exemption 金額也不同。下面是 2011 麻州幾個城鎮的 tax rate 和 residential exemption (資料是來自每個 town hall 或是 city hall)：

Boston：

Residential $12.79 per $1,000 assessed value
Residential Exemption $ 1,594.85

Brookline：

Residential $11.30 per $1,000 assessed value
Residential Exemption $1,837.46

Cambridge：

Residential $8.16 per $1,000 assessed value
Residential Exemption $1,601.20

Somerville：

Residential $12.71 per $1,000 assessed value
Residential Exemption $1,738.02

Down payment 付多少

根據最近 LendingTree 的一份報告，目前全美平均所付的 down payment 是 12.29%，最高的 down payment 依序是 Washington D.C. (13.54 %), New York (13.51 %), Hawaii (13.37 %) and California (13.25 %)，麻州是排名第 10，大概快接近 13% 。由於目前美國對借貸的要求愈來愈嚴格，除了政府機構擔保的貸款項目，很多銀行或借款機構的貸款都是要求 20% 的 down payment，所以未來全美平均付的 down payment 可能會愈來愈高。

Source: LendingTree.com

通常你所付的 down payment 愈多，愈能夠吸引銀行或是借款機構拿跟你打交道，也能夠拿到比較好的利率，同時也不需要每個月再付一筆保險費 (一般 down payment 若是低於 20%，銀行或借款機構會要求你每個月再付一筆保險費 (PMI)，而這保險費用是不算在 mortgage 中的，是額外的費用)。

由於每個人的 finance 情況不同，對於 down payment 和貸款的需求也不同。有些人有足夠的存款可以付 20% 或甚至更高的 down payment，這樣的好處就是以後每個月所付的貸款就會比較少，也不用付額外的保險費；有些人剛開始沒辦法支付一大筆款項，但是每個月有穩定和足夠的收入可以付貸款和其他費用，所以可以選擇比較低的 down payment 貸款方案。

也有人有足夠的存款可以支付 20%，每個月也有穩定的收入，但是不想一下子把所有的錢放在房子的 down payment 裡，想拿部份的錢去從事其他投資活動，這樣也是可行 (但最好能確保你從事其他投資的報酬率能夠高於你的買房子的貸款利率)，這種方式比較適合擅於投資、且對風險承擔能力高的人。

Kendall Square 的新面貌

受到 MIT 及生物科技和製藥實驗室的影響，位在 Cambridge 的 Kendall Square 一直以來都聚集許多受到高等教育的科技人才 (學生和工作人士)，也因此快速帶動該區的發展，不管是餐廳、人文還是居住需求，尤其是最近幾年，成長更為顯著。

最近有些新 projects，預計會對 Kendall Square 不久的未來帶來新的面貌，其中之一就是瑞士藥廠 Novartis AG 將耗資 $600M 在 Mass Ave 上興建 3-building 的實驗室及辦公大樓，該地將成為該公司在全球的研究中心，同時也將提昇從 Central Square 到 Charles River 間社區的使用和商業及人文發展。

另外一項重大的計畫，就是 MIT 預計投資 $700M 重新改建它在 Kendall Square 的 properties 和附近的社區 (Cambridge 市政府也將參與此計畫)，希望將整個地方變得更活潑、更適合往來在街道上的行人。同時，MIT 本身也將在 Kendall Square 興建新的實驗室、辦公大樓和 housing，預計未來的兩三年內會完成部份建設 (見下圖)。

Source: Boston Globe

隨著新建設的計畫和整個 Kendall Square 在未來區域規劃的發展，當地的 housing 需求相信只會有增無減，以目前 Kendall Square 的出租市場看來，一個 2 bed room 約在每個月 $2,200-2,500 以上，很多新一點的大樓甚至在 $3,000-4,000 以上。不過相信對當地的科技新貴來說，能夠住在公司附近，減少通勤時間，並享受當地社區所帶來的便利性和人文互動，花一點 premium 的價錢或許還蠻值得的。

波士頓 apartment 興建計畫不斷

雖然大環境的經濟復甦還是相當緩慢，但是對波士頓居高不下的 apartment 市場似乎沒有太大的影響，尤其是 luxury apartment 的部份 (參考閱讀：波士頓市區 10 大豪華 condo)，除了目前正在蓋的大樓之外，明年還有許多新大樓即將開始興建。

波士頓被建商相中最主要的原因，就是該城市一直以來都非常低的 apartment vacancy rate (大樓空屋率)，僅達 4.2 %，是全美最低空屋率的城市之一，另一點就是持續增加的租金收入，從去年第一季到現在已經上漲了 5.5%。加上波士頓市區附近的人潮不斷，購物、吃飯、居住等，有許多 skilled workers 也喜歡住在市區附近，因此一直很受到建商的青睞。

AvalonBay Communities 即將在波士頓 Back Bay 的 Stuart Street 蓋一棟 404 units 的 29 層樓高的大樓，同時也會提供 5 層樓高、198 spaces 的 valet parking garage。另外，AvalonBay 另一棟在 Exeter Street 29 層 187 units 的大樓已經在興建中 (見下圖)。

此外，Simpson Housing 即將在 TD Garden 對面興建一棟 11 層樓高、286 units 的 apartments，裡頭會有高級餐廳和 138 parking spaces ; 還有其它的建商預計會在波士頓的 Downtown Crossing 蓋超過 550 units 的大樓。

另外在波士頓的 Seaport District 也即將興建一棟 21 層樓高，包含 357 units apartment 的 retail tower，還會有地下停車場; 而在 Fenway 附近的 Boylston Street 上也將會新建一棟住、商及辦公混合的大樓 (見下圖)。

11 月房屋銷售較去年同期成長

根據 Massachusetts Association of REALTORS® (MAR) 的報導，整個麻州在11月份的房屋銷售較去年同期增加，這已是麻州連續第七個月來的現象，而其中 condo 的成長幅度又大於 single family：

“The number of single-family homes put under agreement in November was up 5.2 percent compared to the same time last year (3,404 homes in 2010 to 3,580 homes in 2011). This is the seventh straight month of year-over-year increases. On a month-to-month basis, single-family homes put under agreement were down 7.2 percent from 3,857 homes in October. 

The number of condos put under agreement in November was up 7.0 percent compared to November 2010 (1,251 units in 2010 to 1,333 units in 2011). On a month-to-month basis, condos put under agreement were up less than a half of one percent (0.3%) from 1,329 units in October.”

Source: MAR Report

你可以負擔多少錢的房子?

最近在陪朋友看房子的時候，發現朋友對銀行或是一般借款機構衡量買方有多少借貸能力的標準不太清楚，相信其他的潛在買家也可能有相同的問題，想在這稍作解釋。

一般銀行或是借款機構在決定你可以買多少錢的房子時，除了看你的 1) credit score 和 2) 每個月的收入 (monthly income) 之外，還會看 3) 兩個重要的比率：housing expense to income ratio (front-end ratio) 和 debt to income ratio (back-end ratio) (也有人總稱兩個比率為 debt to income ratio)。這個兩個比率要在某個百分比以內，才能跟銀行拿到好的利率。

所謂的 housing expense to income ratio，理想上是 28%，也就是你每個月付在房子 mortgage 的費用 (本金 + 利息)、房屋稅和房屋保險，要能夠在稅前收入的 28% 以內。比如說，你每個月的稅前收入是 $10,000，那麼你所能負擔的最大 housing expenses，也就是 mortgage 的費用 (本金 + 利息)、房屋稅和房屋保險，就是 $2,800，如果你想貸超過每月 $2,800，你的風險和利率就會增加。

同樣的道理，所謂的 debt to income ratio，就是除了 housing expenses (mortgage 的費用、房屋稅和房屋保險)，再加上其它所有的 debt，像是信用卡債、學生貸款、汽車貸款、 condo association fee 等，理想上不能超過 36% (也就是說其它的債務每月最多只能達 income 的 8%，假設 housing expenses 是 28%)。以每個月稅前收入 $10,000 為例，每個月的總債務 (包含 housing expenses)，最多只能到 $3,600。

一般來說，28% 跟 36% 是用來衡量 conventional loan 的標準，也就是一般銀行的貸款，如果是政府單位擔保的 loan 像是 FHA loan，百分比會再高一些。

Allston-Brighton condo 市場

Allston-Brighton 是位在波士頓西邊的區，主要跟 Cambridge, Brookline, Newton 和 Watertown 接壤，因為靠近 Boston University, Boston College, Harvard Business School 等，加上交通方便，有公車和地鐵綠線 B Line 經過，離市區也近，生活機能便利，一直以來都是學生和 young professionals 聚集的地方，租房需求也很高。

因為租屋市場好，當地的 one-bed 或 two-bed condo 一直都是很好的投資買賣標的，比如說有父母為了小孩以後的教育著想，會先在當地買一棟小的 stuido 或是 one-bed 拿來出租，等到小孩長大後在附近念書就可以讓小孩住，與其說是投資，這也算是一種強迫儲蓄的方式。當然也有父母是等到小孩到當地念書時直接在當地買一間，與其付租金，不如付貸款擁有一棟房產，將來也可以出租。從目前當地的租金水準來看，貸款的金額有可能比租金來的更低。

以目前 Allston-Brighton 的租屋市場，平均的 one-bed 大概每個月在 $1,200-1,500，屋況比較舊或是比較小的 condo 大概在 $1,000-1,200，當然屋況更新一點、離地鐵更近的也有到 $1,500 以上；至於 two-bed 大概在 $1,600-3,000 不等。

下圖是近一年在 Allston-Brighton 的 one-bed condo 銷售狀況，賣出的 103 間 condo 當中，接近 80% 價位在 $150,000-249,999 (有 40 間在 $150,000-$199,999，另外 40 間在 $200,000-249,999)，平均售價為 $223,305，平均在市場的銷售天數為 75 天。

Source: MLS

下圖是近一年 two-bed condo 的銷售狀況，50% 的 sold condo 在 $200,000-299,999，有 40% 在 $300,000 以上，平均價格為 $298,497，平均在市場的銷售天數在為 3 個月左右。

Source: MLS

私立高中的申請流程

因為從事房地產的關係，開始跟家長們談到學校，同時也有機會提供申請麻州私立高中的服務，想分享一些申請上的心得。其實美國的學制比台灣來的複雜，所以在談到申請學校的流程前，想先把美國跟台灣的學制做個很快的比較。

原則上，美國的基本教育提供小孩從幼稚園到國二的教育 (從 Kindergarten 到 Eighth Grade，俗稱 K-8教育)，如果在台灣 12 歲念完國小，就相當於在美國念完 Sixth Grade (六年級)，而在美國念完八年級後 (14 歲)，就需要申請念四年的高中。大部份的學生申請美國高中是為了替升大學鋪路，如果能趁早就讀，一來提早適應美國的生活、文化，二來可以改善口語能力，這對日後申請大學有很大的幫助。

Source：wikipedia

談完美國的學制，接著就進入美國私立高中的申請流程。一般來說，如果你計畫申請明年 (2012) 的秋季入學，大多數頂尖的學校會要求你在 2012 年的一月中旬到月底前，提交所有的申請文件，因此最好能在申請入學的一年前開始準備所有申請資料，時間上會比較充裕。

1. 跟校方連絡

通常申請手續開始於跟校方索取學校及課程資料，以了解學校的校風、教學重點及學生畢業後的升學管道 (很多學校會公布過去幾年畢業學生所進的大學資料 - metriculation，這是評估學校是否著重於升學的一個很強烈的指標)。在確定想要申請的學校後，便可到學校的申請網站上註冊申請人的資料，開始整個申請的過程。

2. 準備申請資料

在申請的過程中，學校通常或要求你提供底下所列出的文件：

• 過去兩到三年的在校成績單 
• 學校的英文和數學老師推薦信及個人推薦信 (這可由你所認識的師長，朋友或長輩撰寫) 
• SSAT 考試成績 (如果你是申請就讀 9-10 年級) 或 SAT 考試成績 (如果你是申請就讀11-12年級) 
• TOEFL考試成績 (如果英語是你第二語言，且你在美國讀書未滿 2-3 年，你很有可能會被要求提供 TOEFL 成績) 
• 學校指定的作文題目撰寫 (每個學校有不同的作文題目，所以如果你申請越多學校，你的準備工作會愈多) 
• 學校給家長的問卷資料 (這是學校給家長的一些問題，每間學校不同) 
• 經濟擔保證明

3. 和學校面試

在申請學校的過程中還有一個很重要的環節，就是與校方的面試，這個面試通常包含兩個部分，前半部是校園的參觀，後半部是與審查官的口試，通常兩部份需要 2-3小時。我個人會建議及早與學校預約面試時間 (尤其是好的學校，預約的人數很多)，而且最好能在面試之前完成所有學校指定的作文寫作，這樣如果學校在面試時針對那些題目請你發表意見，你可以很從容不迫的回答。

假設你在學校規定的期限內繳交所有的申請文件，學校通常會在三月下旬做出審核的結果，如果申請順利，屆時你將會收到學校的入學通知，同時校方也會要求你在四月中旬表明你是否願意接受入學，如果屆時你婉拒學校的入學通知，學校會把你的入學機會開放給哪些超過學校申請期限的申請人。

申請學校過程的 timing 很重要，不過只要儘早準備，並請教在當地有申請經驗的人，過程可以很順暢。

房地產市場的季節性

波士頓的房地產市場是相當季節性的，天氣冷的時候 (大概 1-2 月) 市場進入冬眠，供需都大幅減少，通常會在這時候出現的 listings 都是賣方想急於脫手，所以議價空間比較大，很適合找 bargain 的買方。一旦春天開始，大概  3-4 月附近，買賣雙方的人氣便開始回籠，通常在夏天是買賣的高峰。

下圖是近一年來麻州 single family 的銷售案件，可以很清楚的看到像上述介紹週期循環的特性 (冬天 slow，春天開始爬升，夏季是高點 )。

十月份的麻州 single family 銷售件數達到 3,189 件，較去年同期的 2,992 小幅成長 6.5%，這同時也是今年連續第四個月銷售件數較去年同期增加。至於 single family 的中間價格 (median price) 方面較去年 10 月下降 7%，達到 $270,000。從價格看來現在是一個很適合找 bargain 的買方市場，預計從現在到明年初價格還會再往下走。