5 項提昇房屋價值的 projects

很多 homeowner 在裝修房子時，通常是以自己的考量跟喜好為出發點，其實這是一個很自然的反應 (畢竟是自己的家，自己開心很重要)。但是，若想以提昇日後房屋價值為目標，就需要妥協一下自己的偏好，試著站在買方的角度，做有計劃、且能帶來相對投資報酬的裝修。

下面是 5 項能幫助你有效提昇房屋價值的 projects：

1. 油漆：這是最簡單、成本最低但卻能帶來相當大回收的一個動作。當然，油漆的顏色最好能慎選 (盡量避免使用大規模太過特別、突兀的顏色，一般大眾對中性的色調接受度還是最好)。另外，如果能用價格高一點的 quality paint，甚至可以不需要塗 primer (但如果牆壁表面有受損或原本油漆顏色過深，還是需要上 primer)。

2. 廚房：通常是成本最高的 projects 之一，廚房裝修很重要的原則，就是設計跟花費上要將整個房子、大樓和附近的區域等因素考量進去，比如說一個古典、舊式的房子，在裝修上就不宜太過時尚、摩登 (mismatch)；大樓也是，一個比較舊的公寓大廈 (在麻州很常見)，或是樓層面積太小 (studio or one-bed)，都不宜過度地裝修。

3. 浴室：跟廚房一樣， 都是大 project，浴室的重點除了設計之外還有數目，當一個區域跟你一般大小的房子都有 2-3 個浴室但你的房子只有一個，可以考慮增加半個或甚至一個浴室，以提昇使用上的便利性；一旦便利性增加，價值也跟著增加。

4. 地下室/閣樓：地下室的重點就是一定要乾燥、沒有異味，大部份的人都習慣把地下室當作儲藏室，但現在有很多聰明的屋主把地下室變成家裡的一個延伸，像是當 family room, home gym, playground, library, art studio, entertainment room 等，並使用跟家裡頭其他房間一樣材質的天花板及地板，讓整個家的活動空間更大、更舒服，有效提昇整體價值，同樣的概念也可以運用到閣樓。

5. 戶外空間：美國這邊很重視戶外空間，如果房子有個露天陽臺 (deck)、花園或是庭院 (patio)，可以讓人閱讀、休息、聚會等，會是個很大的 selling point。

Source: myhomeideas.com

Newton 首次購屋講座

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• The home buying process - from pre-approval to close
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• How to determine your budget
• The types of loans available to first time home buyers
• Overview of the Newton neighborhoods and schools
• Determine which Newton neighborhoods are best for your needs

A mortgage consultant, attorney, and realtors will be speaking at the seminar followed by a Q&A. Light refreshments and giveaways will be offered. Space is limited so please email me at olive.chang@commonmoves.com to book a seat.

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左鄰右舍之 Newton

最近轉到 Newton 的辦公室，開始對當地的市場有更進一步瞭解，想跟大家分享。Newton 是位在波士頓西邊的一個城市，人口在 80,000 以上，有查爾斯河經過，從市中心開車到波士頓大概 20 幾分鐘。該市是 2010 年 CNNMoney 列為全美第三最佳居住的城市，同時也多次榮獲全美治安最好的城市。

Newton 市一共由 13 個 villages 組成：Auburndale, Chestnut Hill, Newton Centre, Newton Corner, Newton Highlands, Lower Falls, Upper Falls, Newtonville, Nonantum (also called "The Lake"), Oak Hill, Thompsonville, Waban, and West Newton，每個 village 都有它不同的歷史及人文特色。在人種的組成上，除了絕大多數的白人外 (80%)，第二大族群就是亞裔 (10%)。

其實 Newton 最早本來是 Cambridge 的一部份，1688 年成為一個獨立的城鎮，到 1873 年才正式變成一個城市。早期到 Newton 發展的商人及生意人對 Newton 當地的建設有很大的影響，同時也造就今日在經濟上自給自足且富裕的 Newton，像是 Boston College, Mount Ida College, Newton-Wellesley Hospital 等，是該市最著名的幾個營利性的學術醫療機構。

Newton 吸引人口移入的原因除了交通方便，最主要就在於當地良好的治安與學區，幾個比較著名的公立學校像是 Bigelow, Charles E Brown, Oak Hill, Newton North High, Newton South High 等，好的私立學校包括 Newton Country Day School 及 Trinity Catholic High School (兩校都是 day school，不提供寄宿)。

至於在房價上，最近這一年來在 Newton 的 single family 中間價位 (median price) 是 $760,000，multi family 是 $594,500，condo 是 $405,000， 跟去年比起來，房價很穩定，沒有太大的漲跌。在 Newton 幾乎有 50% 以上的房子都是 single family，其中又以 2-3 bedroom 的比例最多，而且很多住在 Newton 的屋主年齡都很大，舊房子的比例很高，所以當你去看 open house 時別太驚訝。

下面是有關 Newton 的小檔案：

私立高中跟常春藤名校

跟學校相關的話題總是有許多人關心，最近有機會和一些朋友和家長談到波士頓當地的私立高中，跟公立高中比起來，美國的私立高中一年的學費在 $20,000-30,000 以上 (參考閱讀：麻州頂尖的私立中學)，加上住宿要到 $30,000-40,000 以上，即使費用高的驚人，還是有許多望子成龍，望女成鳳的家長願意將子女送到這裡來念書，目的就是希望他們將來能夠順利申請到優秀的常春藤大學。

的確，跟經費來自於政府且受限相對較多的公立高中比較起來，私立高中的經費多半來自民間團體以及校友捐贈，加上學費高，校方有足夠的預算聘請優秀的師資、進行小班制教學，強化教學的品質。另外一點，就是許多上私立高中的學生們來自世界各地，有些家族背景顯赫，學生間透過交流互動所得到的 network 機會及 connection 是公立高中所不及的 (這也是很多學生去唸常春藤大學名校的原因)。

此外，學校方面也提供許多多元化的課外活動，希望讓學生不僅在學業上，還有其他像是體育、社區活動或是領導能力等，也都有傑出的發展及表現。在這樣的環境所造就出來的學生，很自然地就會受到知名大學的青睞，這也就是為什麼有許多家長認為能夠進入頂尖的私立中學，就是進入常春藤名校的跳板。

下面是 10 個美國東北部 (包括新英格蘭區) 的頂尖私立寄宿高中在 1956 年成立的十校招生組織 (Ten Schools Admissions Organizations, TASO)，又叫作十校聯盟，這些學校因為歷史悠久，並擁有相似的教學理念，教學品質相當高，因此招生率低，學校只收精英中的精英，就像是進常春藤大學的準備學校，也因此有小常春藤之稱。以下順序照字母排列：

Choate Rosemary Hall (Wallingford, Connecticut)
Deerfield Academy (Deerfield, Massachusetts)
The Hill School (Pottstown, Pennsylvania)
The Hotchkiss School (Lakeville, Connecticut)
The Lawrenceville School (Lawrenceville, New Jersey)
The Loomis Chaffee School (Windsor, Connecticut)
Phillips Academy Andover (Andover, Massachusetts)
Phillips Exeter Academy (Exeter, New Hampshire)
St. Paul's School (Concord, New Hampshire)
The Taft School (Watertown, Connecticut)

八校聯盟 (Eight Schools Association) 跟十校招生組織是相同的概念，同時並仿效常春藤大學的建制，在學業跟課外活動並重，該聯盟在 1973-74 年組織，於2006 年正式成立，裡頭有 7 所學校是十校聯盟的成員。以下順序照字母排列：

Choate Rosemary Hall (Wallingford, Connecticut)
Deerfield Academy (Deerfield, Massachusetts)
The Hotchkiss School (Lakeville, Connecticut)
The Lawrenceville School (Lawrenceville, New Jersey)
Northfield Mount Hermon School (Gill, Massachusetts)
Phillips Academy Andover (Andover, Massachusetts)
Phillips Exeter Academy (Exeter, New Hampshire)
St. Paul's School (Concord, New Hampshire)

關於麻州的 lead paint

相信在麻州買過房子的人應該對 lead (鉛) 都不陌生，一般比較老的房子，尤其是在 1978 年以前蓋的房子 (不論是小房子還是百萬豪宅)，大部份的油漆中都含有鉛，這樣的油漆一旦剝落，會跟塵埃結合，這對成年人的影響不大，但是小孩在將沾染鉛的玩具或是手放到嘴巴吃進去 (尤其是 6 歲以下的幼童，特別是 9 個月大到 6 歲間)，會對腦部跟神經系統會有不好的影響。

這乍聽起來有點可怕，尤其是對家裡有小孩的家庭來說，但是只要做好 delead  (將鉛害的污染源移除或更新) 的動作，就可以將問題解決。

1. 檢查

首先，屋主要請有專業執照的 lead inspector 來家裡檢查，檢查員會在檢查結束後 10 天之內提供一份報告，告知屋主家中 lead 污染的情況，看 risk 大小來建議需要採取什麼樣的解決作法。一般的檢查大概需要 3-4 小時，費用在 $200-400 (通常看房子的大小決定)。

2. 污染程度及 delead

如果檢查出來是 low-risk leading，就是情況比較不太嚴重，只需要移除污染源，或將污染源表層遮蓋起來 (像是在表層塗上一種特殊的塗料 encapusulation) 就可以。一般的屋主 (需要滿 18 歲以上) 在讀過 deleading 手冊，並通過 at-home quiz，即可以自行 delead，若是屋主沒時間，也可以請有經驗的人來做。

如果是 moderate-risk leading，則需要牽扯到修理、移除窗戶或重新油漆 (限制在室內 2 sqft 以內，室外 10 sqft 以內)，因此屋主本身最好要有木工的經驗並能投入一定的時間。跟 low-risk leading 一樣，屋主 (需要滿 18 歲以上) 在讀過 deleading 手冊，並通過 at-home quiz，即可以自行 delead，否則也可以請有經驗的人來做。需要注意的是，在進行 moderate-risk work 時，家裡是不能有人的。

如果是 high-risk leading，就必須要進行大規模的拆除動作，這時屋主就必須請有專業執照的 deleader 來處理，無法自行處理。

3. 後續

在 delead 之後，屋主需要做 re-inspection，確定家中的鉛害污染完全的移除 (屋主可以使用同一個檢查員來作 re-inspection)。

如果時間許可的話，屋主通常可以一次將污染源完全修復 (full compliance)；但如果時間不允許，屋主也可以先集中修復最緊急的污染源 (interim control)，如果是 interim control，屋主需要找一個 risk assessor 進行檢查 (而非一般的 inspector)，在將緊急的污染源修復後，屋主有 2 年的時間將所有的污染源完全移除，達到 full compliance，而政府方面會提供 $1,500 的 tax credit 給拿到 full compliance 的屋主，$500 給 interim control。

下面這個網站有提供更多的相關資訊：

www.mass.gov/dph/clppp
Toll free: 1-800-532-9571

大型 outlet 中心將入駐 Somerville

對住在波士頓周邊的朋友來說，Wrentham Outlet 是離大家最近的大型 outlet，大概在波士頓市區 45 分鐘左右的車程 (包括交通)，但是在不久的將來，Somerville 即將出現一個類似的大型 outlet center，裡頭預計會有 50 幾個的商店，outlets 附近會有 IKEA, Home Depot 及 Assembly Square Marketplace，相信這對住在波士頓市區及近郊的民眾的購物習慣上會帶來相當的改變，同時也會對當地的房價產生影響。

下面這張圖很清楚的顯示出該 project 的規模及建築物的相對位置 (可點圖放大)，除了新的 outlets，還包括新的辦公大樓及住宅，和重新規劃的 Mystic River Park，另一個值得關心的重點。就是可能會有一個新的 MBTA 橘線車站 (從橘線的 Sullivan Square 站接過來)，可以讓民眾直接搭乘大眾交通工具往來該區，提昇便利性。

這項工程背後的投資人是 Federal Realty Investment Trust，該公司主要是以經營、管理並持有高品質的零售商場為主，他們的總公司在 Maryland，在波士頓有分公司，這個 project 的總金額為 $1.5 billion，預計明年開始動工。

跟 Cambridge 優渥的人文和生化產業環境以及便利的大眾交通系統比起來， Somerville 相對而言缺乏吸引力 (除了 Porter Square 附近)，這也顯示在該區的房價上。根據最近一年來的 MLS 資料，Cambridge 的平均 condo 價格較 Somerville 高出 13%，multifamily 高 58%，single family 更是高出一倍以上 (112%)，這顯示民眾很願意付 premium 的價錢住在 Cambridge (尤其是 single family)。

不過，隨著波士頓市區周遭人口及都市發展逐漸飽和，新的建設勢必將往最近市區的近郊移動，再加上新建大眾交通系統的助益，Somerville 在日後絕對有相當高的發展及投資潛力。

Chestnut Hill：全美房產費用第七高的 college town

位在跟 Boston (Brighton and West Roxbury), Brookline 跟 Newton 交接的 Chestnut Hill，人口不到兩萬，但是中間的家庭收入(median household income) 卻高達 $106,926，是一個相當富裕的區，裡頭有相當多的豪宅跟高級公寓。同時，該區有部份的景觀跟建築都列在國家級的歷史區，像是當地著名的 Boston College 的校園本身就是當地著名歌德式 (Gothic) 建築的代表。

Chestnut Hill

Boston College’s iconic Gasson Hall

根據 Coldwell Banker 本身的 2011 College Home Listing Report，Chestnut Hill 在 Boston College 當地附近的房價是全美排名第七，以一個 3 bedroom 2 bathroom 的房子來看，平均的價格為 $669,617。這個價格雖然乍看之下不低，但是跟加州的 UCLA 和 Stanford University 附近的區域比起來倒是相對來得低。

最便宜的 college town 是在 Memphis (University of Memphis)，平均的 3 bedroom 2 bathroom 價格低於 $100,000，為 $89,244。

波士頓最近一年的 condo 市場

下面是最近一年來波士頓 condo 市場的價格，從下圖看來，平均的 condo 價格在 $510,000-610,000 之間，沒有太劇烈的起伏，顯示市場趨於穩定。同時根據之前的發現，波士頓市區的豪華 condo 第三季的銷售較去年同期增加了 22% 左右 (參考閱讀：波士頓市區 10 大豪華 condo)，這對於整體 condo 市場的價格有很大的幫助。

另外在 price per sqft 來看，除了今年初落到 $420 附近，一般都維持在大概在 $450-480 之間。

最後從 unit sales price 來看，有超過一半的買家 (55%) 買介在 $200,000-499,00 的 condo (其實波士頓裡頭的區品質差異頗大，有高檔的市區，也有些區像是南邊一點的 Dorchester 及 Roxbury 裡頭的 foreclosue 很多，前陣子有許多現金買主像是建商及投資人介入)。另外有 22% 買在 $500,000-999,999，剩下的 23% 是買 $1M 以上的 condo。

Cambridge 的二三事

Cambridge 是我們來到波士頓後的第一個家，我們住在 Harvard Street 上 (在 Central Square 跟 Harvard Square 中間) 四年多，後面那條街就是 Broadway，Broadway 上有個 Cambridge Library，旁邊有網球場，再走下去就是 Harvard Square，從我們家往另一個方向可以走到 Inman Square，上面很多商店、餐廳，再過去就是 Lechmere (East Cambridge)，那頭有百貨公司（CambridgeSide Galleria)，直到現在我們還很懷念住在那邊的生活。

Cambridge Library

根據 City of Cambridge 的資料，以 property 的數目來看，Cambridge 最多的是 2-3 family，幾乎占所有 property 的一半 (50.8%)，再來是 single family，占 33.5%，剩下的是  4 個 unit 以上的 apartment building, 約 15.7%。不過以 unit 本身的數量來看，apartment building 所提供的數量最多，占所有 unit 數量的一半以上 65.5%，再來是 2-3 family，約 27%，最後才是 single family，占 7.5% (可點圖放大)。

下面這張圖很實用 (Cambridge Neighborhood Boundaries)，很清楚的告訴你 Cambridge 有哪些區 (可點圖放大)。東部及中部 Cambridge 因為受到 Harvard University 跟 MIT 以及高科技公司及生物科技公司的關係，吸引許多學生及在當地的工作人士，房屋及出租市場一直都是炙手可熱。

另外，拜該地蓬勃發展的高科技及生物醫療產業稅收所賜， Cambridge 所徵收的私人房屋稅 property tax 相對其他城鎮低 (尤其是對 residential owner 來說，麻州政府將部份徵收居民的房屋稅轉稼到企業上)。目前 Cambridge 的 residential property tax 是 0.816% (根據房屋的 assessed value，每一千塊的房屋價值徵收8.16元的房屋稅)，商用建築則為 1.99％，這也造就當地的房屋市場強勁的需求。

下面是 Cambridge 的小檔案：

波士頓市區 10 大豪華 condo

根據 Lisitng Information Network 的資料顯示，波士頓市區最近的 condo 市場表現相當好，今年第三季的業績較去年成長 22.5%，有 823 units 賣出，當中又以高價位的 luxury condo 表現更好 (including valet parking and concierge service，成長 27.6%)，不過平均整體 condo 的中間價位 (median price) 較去年同期小幅下滑 4% 到$457,500。

其實 condo 的成長顯示出愈來愈多的民眾對波士頓市區生活的便利性感到興趣，另一方面也很有可能是波士頓內不斷高漲的租金壓力使得民眾寧願把錢拿去買房子。

下面是今年波士頓市區內前 10 大豪華 luxury condo：

No. 1: The penthouse at the Mandarin Hotel (1bed/1bath/8,000sf; $13.2M)

No. 2 : Unit No. 12-8 at the Mandarin Hotel (3bed/2.5bath/4,922sf)

No. 3：Unit No. 1 at 45-47 Commonwealth Ave. (6bed/5.5bath/5,420sf; $6.2M)

No. 4：The Ritz Tower I (4bed/5bath/4,421sf; $5.6M)

No. 5： No. W12-A at the Mandarin Hotel (2bed/2.5bath/3,222sf; $5.4M)

No. 6&7：100 Beacon Street (both are 4bed/4.5bath/4,140sf; $5.3 & 5.1M)

No. 8：No. PH1-A at 1 Charles Street South (3bed/4.5bath/2,621sf; $4.8M)

No. 9：10 Rowes Wharf (3bed/3bath/2,719sf; $4.5M)

No. 10：45 Commonwealth Ave. (3bed/3.5bath/2,495sf; $4.4M)

麻州私立中學的排名

繼上一篇介紹的幾個麻州在全美知名的私立中學後 (參考閱讀：麻州頂尖的私立中學)，這裡是 Boston Magazine 在 2009 年 (也是最近一期) 公佈的麻州私立中學的排名，因為列入考量的因素不同，所以排名的結果跟去年 Forbes 雜誌相當不同 (見麻州頂尖的私立中學)，不過可以當作一個參考。

麻州頂尖的私立中學

很多在麻州買房子的人看中的就是這邊的知名學府，對小孩將來的教育有很大的幫助，除了好的公立中學之外 (像是 Boston Latin School)，這邊的私立貴族中學也相當有名，而且很多都是在全美排名頂尖的學校。

麻州頂尖的私立學校都是採小班制，每班平均人數在 15 人以內，師生比在 1：5 - 1：7，有些學校有提供寄宿 (boarding) 有些則沒有，由於聘請的師資優秀，因此學費很高，一年的學費都在 $30,000 以上，至於學校本身的經費則是來自於畢業的校友及社會各界機構的捐助。因為經費都來自民間，因此不太受政府管理，學校的課程設計很獨立，而且很多都有安排宗教活動，和跟政府申請教育資助的公立學校不同。

下面是幾個麻州同時也是在全美排名前 20 的私立中學 (這些學校大部份都在離城市偏遠、風景優美的小鎮上，同時有百年以上的歷史)：

Phillips Academy Andover：創建於 1778年，位於波士頓北邊的 Andover，是一座歷史相當悠久也是美國最古老的寄宿高中，該校師生比例1：5，男女同校，一年的學費在 $32,000 以上 (不包含住宿)。該校很重視來自不同背景、信仰、性別、民族與種族的學生相互尊重和瞭解，並設立各種活動以促進學生們的領導能力和合作精神。此外，該校在 2010 年的 Forbes 雜誌中列為全美排名第 3 名的私立高中，畢業生獲得美國十大名校錄取率達 33%，美國兩位布希總統父子是該校知名校友。

Roxbury Latin School：於1645年創建，位於位於波士頓西南邊的 West Roxbury，是一名男子學校，師生比例1：8，一年的學費在 $22,000 以上 (沒有提供寄宿，且不收國際學生)。該校在 2010 年的 Forbes 雜誌中是全美排名第 5 名的私立高中，畢業生獲得美國十大名校錄取率高達 36%，耶魯大學創校校長 James Pierpont 與美國前財政部長 Roger Altman 是其校友。

The Winsor School：1886年創建，位於波士頓內 (在 Fenway 附近)，師生比例1：7，是一所女子學校，一年的學費在 $35,000 以上，沒有提供寄宿，該校在 2010 年的 Forbes 雜誌中是全美排名第 10 名的私立高中，畢業生獲得美國十大名校錄取率達 31%，該校最吸引人的就是其高學歷的教師團隊，約 89% 教職員擁有碩士或博士學歷。

Groton School：於 1884 年創建，位在波士頓西北邊的 Groton，師生比例1：5，是一個男女同校的寄宿學校，一年的學費約 $38,000 以上 (不包含住宿)。該校是一個基督教學校，學校的目的是希望學生在德智體各方面得到均衡的發展，並發揚基督教的精神。該校在 2010 年的 Forbes 雜誌中是全美排名第 15 名的私立高中，十大名校錄取率 26%，2007 年的 Wall Street Journal 把該校列為前 50 名的美國頂尖大學準備學校。美國總統羅斯福 (Franklin Delano Roosevelt) 是該校校友。

Milton Academy：1798年創建，位於波士頓南邊的 Milton，師生比例1：5，男女同校，提供寄宿，一年的學費在 $37,000 以上 (不包含住宿)。校園設備先進，學校透過優秀的學術課程、輕鬆的學習環境和豐富的課外活動發展學生的創造力和​​思考精神。該校在 2010 年的 Forbes 雜誌排名全美第 16 名，十大名校錄取率 26%。著名的參議員羅勃甘迺迪與泰德甘迺迪兄弟 (Robert F.& Ted Kennedy) 是其校友。

Noble and Greenough School：1866年創建，位於波士頓西南邊的 Dedham，師生比例1：6，男女同校，有提供寄宿，一年的學費約 $37,000 以上 (不包含住宿)。該校致力激發學生及公眾的利益，並發掘學生的潛能，以樹立為他人服務的意識。在 2010 年的 Forbes 雜誌中排名全美第 18 名，十大名校錄取率27%，甘迺迪總統 (JFK) 是該校校友。

Deerfield Academy：1797年創立，位於波士頓西邊的 Deerfield，師生比例1：6，男女同校，有寄宿提供，一年的學費約 $32,000 以上 (不包含住宿)。該校在 2010 年的 Forbes 雜誌中排名全美第 20 名，十大名校錄取率23%。此外，該校畢業生有不少在當地具影響力的政府官員或議員，洛克菲勒家族多人是為其校友。